La donation d'immeuble, un casse-tête !

30/10/12 à 16:38 - Mise à jour à 16:38

Source: Moneytalk

Il est plus compliqué de transmettre un bien immobilier aux héritiers en limitant les droits de donation et de succession depuis qu'il faut tenir compte de la disposition anti-abus en la matière.

La donation d'immeuble, un casse-tête !

© Getty Images/iStockphoto

La transmission d'un bien immobilier aux générations suivantes requiert un acte notarié et donne lieu à la perception d'un droit d'enregistrement, le "droit de donation". Calculé sur la valeur brute du bien transmis, ce droit diffère selon le lien de parenté entre donataire et donateur et son tarif, dit progressif comme pour les droits de succession, varie selon la Région dans laquelle est situé le domicile fiscal du donateur. Jusqu'au milieu de cette année, l'imposition pouvait être aisément réduite au moyen de diverses techniques.

De l'importance des motifs non fiscaux

Mais depuis l'extension, le 1er juin 2012, de la disposition anti-abus aux droits d'enregistrement et de succession, le fisc peut refuser une opération ou construction fiscale qui ne vise qu'à éluder l'impôt. Le cas échéant, le contribuable devra fournir la preuve que ses choix sont motivés par des considérations autres que fiscales (personnelles, affectives, patrimoniales...). Dans une circulaire publiée fin juillet dernier, le fisc dressait la liste non exhaustive des opérations considérées ou non comme fraudes fiscales.

Ouvrons la parenthèse pour signaler que l'association "la Ligue des contribuables", d'avis que le législateur fédéral viole le principe de la légalité de l'impôt, a introduit un recours en annulation contre cette loi (L'Echo, 13 octobre 2012). Mais pour savoir si la Cour constitutionnelle partage cet avis, il faudra patienter quelques mois.

Nouvelle fraude

La technique de l'achat scindé précédé d'une donation est l'une des "nouvelles fraudes" qui a le plus surpris (lire à ce sujet "La planification successorale au pilori", dans cette même rubrique). En effet, depuis le 1er juin, si le fisc peut prouver l'existence d'une "unité d'intention" entre la donation (p.ex. des parents aux enfants) et l'achat scindé - un bref laps de temps entre les deux opérations est éloquent -, il refusera l'achat scindé et considérera que le bien immobilier se trouve encore en pleine propriété dans le patrimoine des parents. Les enfants seront dans ce cas redevables de droits de succession sur la valeur totale du bien acquis.

Toutefois, si les enfants/nus-propriétaires recourent à un autre mode de financement que la donation (emprunt à la banque, utilisation de l'épargne...), la technique reste admise. Les enfants pourraient par exemple affecter un héritage à l'achat d'une nue-propriété : c'est-à-dire effectuer, après le décès d'un parent, l'achat scindé avec le parent survivant en utilisant l'argent dont ils ont hérité du défunt.

Encore possible d'alléger la facture

D'autres techniques permettant de déjouer la progressivité des droits de donation et de succession sont toujours tolérées, à condition parfois d'espacer plus longtemps les opérations entre elles. J. STEENACKERS revient sur quelques techniques fréquemment utilisées et sur la position actuelle du fisc à leur égard dans Trends-Tendances n°44 : "Faire don de sa propriété devient plus difficile".

L'aide de planificateurs financiers et de fiscalistes est pour sûr plus précieuse que jamais pour optimaliser la transmission de patrimoine.

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