Comment bien acheter en viager?

Vous envisagez d’acheter en viager un bien appartenant à un membre de votre famille. Comment faire pour éviter tout problème avec l’administration fiscale ?

Pierre rêve depuis des années de posséder une résidence secondaire à la côte. Une de ses tantes est propriétaire, à Ostende, d’un appartement d’une valeur de 200.000 euros environ. Agée de 70 ans, cette dame ne se rend plus que rarement là-bas depuis son veuvage. Comme elle ne dispose que d’une pension modeste, elle aimerait pouvoir compter sur un revenu mensuel supplémentaire. N’ayant ni enfant, ni frère ni soeur en vie, elle propose à Pierre d’acquérir l’appartement en viager : une bonne opération pour elle mais aussi, pour son neveu, qui n’aura pas à souscrire d’emprunt hypothécaire puisqu’il s’acquittera tout simplement d’une rente mensuelle. Naturellement, il sera immédiatement redevable de 10 % de droits d’enregistrement (12,5 % en Wallonie et à Bruxelles) et des honoraires du notaire.

L’achat en viager ne diffère en réalité pas d’une acquisition “ordinaire”, si ce n’est sur le plan de la date du paiement du prix convenu. La rente périodique perçue par le cédant n’est pas imposée, à condition que l’acquéreur soit une personne physique (et pas une société, par exemple). Le montant payé par l’acquéreur n’est pour sa part pas déductible fiscalement. Attention : le fameux article 11 du Code des droits de succession (voir ci-dessous) pourrait bien faire capoter toute cette belle construction.

Une rente viagère sur mesure

Si Pierre acquiert la pleine propriété de l’appartement à la côte, sa tante devra libérer les lieux, qu’il pourra par conséquent occuper et/ou mettre en location sans attendre. Dans la pratique toutefois, les ventes en viager ne portent souvent que sur la nue-propriété, le cédant pouvant de la sorte conserver l’usufruit à vie et l’acquéreur ne devenant plein propriétaire qu’au décès du vendeur. Dans ce cas de figure, la rente mensuelle n’est calculée que sur la valeur de la nue-propriété.

Les modalités d’achat en viager sont multiples. Ainsi les parties peuvent-elles convenir qu’un certain montant (le bouquet) sera acquitté immédiatement, le solde étant payé par tranches. L’indexation de la rente compte elle aussi au nombre des possibilités. Même la périodicité de la rente (mensuelle, trimestrielle, annuelle, etc.) et sa date d’entrée en vigueur sont à convenir librement. Ce qui peut justement s’avérer intéressant dans le cas de Pierre, dont l’emprunt hypothécaire sur sa maison arrivera à expiration dans 14 mois seulement : sa tante va donc l’autoriser à n’entamer les paiements que dans 15 mois. A chaque situation, on le voit, sa solution sur mesure.

Contrairement à une croyance répandue, le paiement de la rente ne se prolonge pas nécessairement jusqu’au décès du cédant. L’acquéreur ne veut pas avoir à débourser jusqu’à ce que le vendeur ait atteint l’âge vénérable de 110 ans ? Les parties peuvent parfaitement convenir de limiter la rente dans le temps _jusqu’à ce que l’actuel propriétaire, aujourd’hui âgé de 70 ans, décède, mais avec un maximum de 20 ans, par exemple. Les paiements prendront donc fin quoi qu’il arrive au 90e anniversaire du cédant.

Cet ennuyeux article 11 du Code des droits de succession

L’article 11 du Code des droits de succession s’applique en principe au décès du cédant si la vente en viager est conclue avec un héritier (Pierre, ici), un légataire, un donataire ou un intermédiaire : le fisc part en effet du principe qu’il s’agit dans ce cas d’une donation déguisée. En d’autres termes, la valeur de l’appartement au décès de son ancien propriétaire est considérée comme un legs fictif pour le calcul des droits de succession. Voilà donc Pierre redevable, au décès de sa tante, de droits de succession sur la valeur d’un bien qu’il a pourtant acquis en viager. Fort heureusement, cette présomption est réfutable.

Quand le fisc fait-il des difficultés ?

Imaginons que la rente viagère convenue s’élève à 700 euros par mois. L’administration fiscale va-t-elle pouvoir mettre des bâtons dans les roues de Pierre ? A quoi celui-ci va-t-il devoir veiller pour éviter les problèmes par la suite ?

Prouver les paiements

D’après l’abondante jurisprudence en la matière, le fisc se montre surtout suspicieux lorsque la contrepartie n’est pas ou pas suffisamment prouvée, de même qu’en l’absence d'”équivalence des prestations”. Ce qui n’est pas dépourvu de logique, car des constructions viagères fictives, dont les paiements mensuels correspondants ne peuvent jamais être prouvés, cela existe bel et bien. En un mot, il s’agit de faire comme si une rente viagère était payée (ce qui est faux), pour éluder les faramineux droits de succession dus entre membres d’une même famille au troisième degré (dans le cas qui nous occupe). C’est la raison pour laquelle l’administration fiscale se montre extrêmement stricte et n’accepte en principe aucune quittance manuscrite non accompagnée d’autres documents probants (les extraits de compte du vendeur et de l’acquéreur, par exemple). Il est vrai que les quittances établies sur un coin de table sont assez peu crédibles. Pour éviter toute contestation par la suite, Pierre fera donc bien de s’acquitter de ses 700 euros mensuels par virement.

Equivalence des prestations

Il faut en outre que l’acquéreur s’acquitte d’un juste prix. Le montant de la rente viagère est fixé compte tenu de la valeur du bien, de l’espérance de vie du cédant et de l’inflation ou des taux en vigueur sur le marché au moment de la transaction. Plus la valeur du bien et l’inflation (ou les taux) sont élevées, plus la rente est onéreuse. Si nous en revenons à notre exemple, nous obtenons le résultat suivant : l’appartement valant quelque 200.000 euros, la tante étant âgée de 70 ans et au vu de la faiblesse des taux actuellement, la rente mensuelle s’élève, sur la base des tables de mortalité (par exemple, celle de Ledoux, utilisée par le notariat, ou encore celle de J. Schryvers), à 750 euros environ. Si Pierre s’en acquitte par virement, tout ira bien. S’il paie 700 euros au lieu des 750 calculés sur la base des tables, ce ne sera pas grave non plus _l’absence d’équivalence des prestations étant ici négligeable, l’article 11 du Code des droits de succession ne trouvera pas à s’appliquer.