Comment transmettre vos biens immobiliers en dépensant le moins possible

04/05/15 à 14:45 - Mise à jour à 05/05/15 à 13:51

Vous pouvez procéder de votre vivant à des donations de votre patrimoine à vos héritiers. On pense généralement à des donations d'argent, de titres ou d'oeuvres d'art. Mais saviez-vous qu'il existe aussi des techniques pour optimaliser la transmission de biens immobiliers ?

Comment transmettre vos biens immobiliers en dépensant le moins possible

© iStock

Toute donation immobilière doit se faire devant un notaire belge. Elle donne par conséquent lieu au paiement de droits de donation progressifs, et ce dans les trois Régions. Ces droits sont progressifs - ils augmentent en fonction de la valeur des biens donnés - et ils diffèrent suivant la Région. Ils sont particulièrement élevés en cas de donation à une personne étrangère à la famille (80% au-delà de 175.000 euros). La Région flamande envisage de réduire ses droits de donation, surtout pour les donations entre tiers sans lien de parenté, dont le taux maximum passerait de 80 à 40%. La mesure permettrait de générer des recettes supplémentaires.

Pour transférer à bon compte votre patrimoine immobilier à la génération suivante, plusieurs techniques existent. Épinglons deux techniques intéressantes de transmission de biens immobiliers: la donation échelonnée tous les trois ans et l'achat scindé, précédé ou non d'une donation.

Conseil 1. Faites des donations échelonnées, de trois ans en trois ans

La donation échelonnée de biens immobiliers permet, en ce qu'il s'agit de tranches basses du barème, de bénéficier à chaque fois des taux les moins élevés. Toutefois, comme deux donations (ou plus) effectuées sur une même période de trois ans sont considérées comme une seule et même donation, il est préférable, pour bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse, d'effectuer tous les trois ans une nouvelle donation.

Conseil 2. Faites un achat scindé

Quant à l'achat scindé, soit l'acquisition de l'usufruit par les (grands-)parents et de la nue-propriété par les (petits-)enfants, il permet aux enfants d'hériter, au décès des parents, de l'usufruit sans devoir payer de droits de succession. Chaque partie doit néanmoins s'acquitter de sa quote-part dans la transaction. Ainsi, au décès des parents, les enfants/nus-propriétaires n'éviteront les droits de succession que s'ils peuvent démontrer qu'ils avaient bien payé eux-mêmes leur quote-part.

L'intégralité de l'article de Johan Steenackers dans Trends-Tendances du 30 avril 2015.

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