Droits d'enregistrement ou TVA ?

21/02/13 à 17:00 - Mise à jour à 17:00

Source: Moneytalk

A l'achat d'une maison ou d'un terrain à bâtir, des droits d'enregistrement sont généralement dus. Ils s'élèvent en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale à 12,5 % du prix d'achat, contre 10 % du prix d'achat en Flandre. Certains achats sont par contre grevés d'une TVA de 21 %. Analyse.

Droits d'enregistrement ou TVA ?

© Getty Images/iStockphoto

Comme nous le verrons, à l'achat d'une maison, l'acquéreur ne devra s'acquitter d'une TVA que dans le cas où cette maison est qualifiée de "neuve". Par ailleurs, il ne devra jamais payer simultanément des droits d'enregistrement et une TVA sur un même bien.

Quand des droits d'enregistrement sont-ils dus ?

L'achat d'un terrain à bâtir sur lequel rien n'a encore été construit implique le paiement de droits d'enregistrement sur le prix d'achat du terrain. Il en va de même pour l'achat d'un terrain à bâtir sur lequel une ancienne maison est encore en place : celui-ci sera imposé sous la forme de droits d'enregistrement, qui grèveront l'ensemble du bien (bâtiment et terrain). Par " ancienne maison", il faut entendre une maison livrée après le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première mise en service ou l'année de la première prise de possession. Une maison mise en service en 2010 n'est donc plus considérée comme une nouvelle construction à partir de 2013.

Quand une TVA est-elle due ?

- Achat combiné

A l'achat combiné d'un terrain à bâtir et d'une nouvelle construction, depuis le 1erjanvier 2011, 21 % de TVA sont dus sur le prix d'achat du bâtiment et du terrain sur lequel il est érigé. A noter qu'une maison est légalement considérée comme neuve si elle est livrée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la première mise en service ou de la première prise de possession. Une maison mise en service en 2011 sera donc imposée comme une nouvelle construction jusque fin 2013. Mais, bon à savoir, la TVA ne sera pas due si, par exemple, le terrain et le bâtiment ne sont pas vendus par la même personne ou organisation, ou si le terrain n'est pas cédé à une personne en même temps que la maison. L'acheteur ne paiera dans ce cas sur l'achat du terrain à bâtir que des droits d'enregistrement.

- Clé sur porte

A l'achat d'une maison clé sur porte (un terrain à bâtir en combinaison avec une maison ou un appartement sur plan), une distinction sera établie entre l'achat d'un bâtiment en cours de construction et d'un bâtiment à construire.

L'acheteur d'une maison en cours de construction acquiert, légalement, automatiquement la propriété du terrain et de l'ensemble du bâtiment. Aucune distinction n'est faite par le législateur entre une partie et l'ensemble de la maison. L'acquéreur est dans ce cas redevable de la TVA sur la maison et sur la parcelle à bâtir.

En revanche, l'acheteur d'une maison ou d'un appartement encore à construire n'acquiert à ce moment que la propriété du terrain à bâtir ; dans ce cas, il s'acquittera des droits d'enregistrement sur le prix d'achat du terrain. Ensuite, il sera redevable d'une TVA sur le bâtiment.

Pour connaître en outre les conditions d'octroi du taux de TVA réduit à 6%, du taux réduit des droits d'enregistrement ou encore de l'abattement, lire J. STEENACKERS et R. VAN ESPEN, " Impôt sur l'achat d'une maison ", dossier Batibouw, Trends-Tendances du 21 février.

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