L'achat scindé dans la ligne de mire du fisc

28/06/13 à 00:35 - Mise à jour à 00:35

Source: Moneytalk

Le fisc exerce un contrôle renforcé sur l'achat d'un bâtiment par un dirigeant (nue-propriété) et sa société (usufruit). Récemment, il a envoyé de nombreuses demandes de renseignement pour vérifier si, dans pareille construction, des impôts n'ont pas été éludés - certainement si le bâtiment acquis sert de logement privé au dirigeant.

L'achat scindé dans la ligne de mire du fisc

La construction de l'achat scindé procure des avantages fiscaux tant à la société qu'à son dirigeant.

La société peut :

- amortir le prix d'achat de l'usufruit pendant toute sa durée (minimum 15 ans). Elle peut déduire, chaque année, 1/15e du prix du bénéfice imposable ;

- amortir fiscalement la partie de l'usufruit portant sur le terrain ;

- déduire fiscalement les coûts liés au bâtiment (précompte immobilier, assurance incendie...)

Le dirigeant reçoit, à l'extinction de l'usufruit, sans devoir payer d'impôts, pour autant que le bâtiment n'ait été utilisé que par la société et non par le dirigeant à titre privé :

- la pleine propriété du bien immobilier ;

- toutes les réparations et rénovations apportées par la société.

Trois points d'attention du fisc

1) L'usufruit a-t-il été correctement valorisé ?

Pour déterminer la valeur de l'usufruit d'une manière correcte et conforme au marché, il convient de partir de la "valeur locative" du bâtiment. Celle-ci correspond grosso modo au rendement des loyers escomptés pendant la durée de l'usufruit après déduction des frais d'entretien. La valeur de l'usufruit est fonction de hauteur des loyers demandés pour le bâtiment. Il est bon d'en confier la valorisation à un expert indépendant car s'il s'avère que l'usufruit a été valorisé trop haut, le dirigeant peut être imposé d'un avantage de toute nature si le fisc peut prouver que cet avantage résulte du mandat qu'il exerce. Si le fisc ne peut fournir cette preuve, la valorisation excessive peut être ajoutée au bénéfice imposable de la société en tant qu'"avantage anormal ou bénévole".

2) Les coûts du bâtiment ont-ils été correctement répartis ?

La société ne peut pas prendre en charge tous les coûts et les déduire de son bénéfice imposable. En tant que nu-propriétaire, le dirigeant doit prendre en charge les "grandes réparations" ; la société doit prendre en charge les travaux d'entretien ordinaires du bâtiment.

Si la société paie des frais normalement à la charge du dirigeant, le fisc imposera le dirigeant de l'avantage de toute nature correspondant.

3) L'utilisation privée par le dirigeant a-t-elle été correctement imposée ?

Lorsque le dirigeant utilise à des fins privées une partie du bâtiment dont sa société a l'usufruit, il est en principe redevable d'un loyer à sa société. Dans la négative, il sera imposé d'un avantage en nature.

La bonne nouvelle, c'est que, moyennant le respect de certaines règles, l'achat scindé d'un bien immobilier procure toujours d'importants avantages fiscaux.

Pour en savoir plus, notamment sur la taxation de l'avantage pour " logement gratuit ", lire J. STEENACKERS, Usufruit et société : avec ou sans bénédiction fiscale ?, Trends-Tendances du 27 juin.

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