Le kot étudiant, une fausse bonne idée d'investissement ?

11/05/15 à 10:40 - Mise à jour à 12:22

Source: Moneytalk

Le marché restreint et très compétitif du logement d'étudiants a la cote en Belgique. Quelques points d'attention avant d'investir dans ce segment.

Le kot étudiant, une fausse bonne idée d'investissement ?

© Thinkstock

En 2013, Bruxelles et Louvain ont souffert d'une pénurie de kots. Stefaan Gielens, CEO de l'agence immobilière résidentielle cotée en Bourse Aedifica, se souvient : "Nous nous sommes alors demandé s'il serait intéressant d'investir dans des résidences d'étudiants, et avons finalement décidé de ne pas nous lancer sur ce marché. Primo parce que nous craignions que la pénurie se résorbe rapidement et se transforme en suroffre. Secundo, il s'agit d'un marché restreint et très compétitif. Les promoteurs immobiliers peuvent vendre des kots à la pièce aux particuliers disposés à mettre beaucoup d'argent sur la table pour un seul appartement. Or un prix élevé met le rendement potentiel sous pression".

A l'inverse, fin août 2014 à Anvers, les kots inoccupés étaient légion. En conséquence, certains bailleurs en ont diminué le prix pour éviter de perdre une année entière de revenus locatifs.

Bien que ce genre d'investissement implique nombre de frais et taxes (droits d'enregistrement, frais de notaire, frais communs, taxe sur les revenus locatifs dans le cas des chambres meublées, et précompte mobilier) et comporte des risques, il est préféré par de nombreux Belges à la location d'un kot. Certains parents optent en effet pour l'achat d'une chambre qui hébergera leur enfant lorsqu'il suivra des études supérieures. Ainsi, pas de risque d'inoccupation. "Ceci dit, les études ne durent qu'un temps, souligne Philippe Janssens, cofondateur du bureau de consultance Stadim. Que faites-vous du bien, les études terminées ? Pouvez-vous réaliser une plus-value sur la revente ? Il n'est pas rare que de hautes écoles ou certains départements d'universités déménagent, et votre bien perd son avantage de situation. La seule solution dans ce cas est de le réaffecter en habitation classique. C'est un risque dont il faut tenir compte".

Pour mémoire, depuis quelques années les kots étudiants doivent satisfaire à une série d'exigences légales. Les normes relatives à la superficie (minimum 12 m²), la sécurité incendie, l'hygiène, etc., sont beaucoup plus strictes. Il est souvent plus facile de les respecter dans une nouvelle construction que dans une habitation existante, aspect qui joue en faveur des promoteurs et entreprises spécialisées. Qui plus est, certaines villes ont durci les conditions d'octroi d'un permis autorisant la transformation de l'habitation familiale en kots étudiants. Il est bien sûr possible d'acheter une chambre à un promoteur immobilier, mais elle coûtera généralement plus cher.

Philippe Janssens déconseille d'acheter une chambre dans un immeuble : "Vous êtes alors dépendant des autres propriétaires ou de l'exploitant pour la gestion, l'entretien, etc. Il se peut que la concurrence soit à ce point vive entre les bailleurs qu'ils baissent leurs prix, ou même que des accords soient conclus quant aux loyers à demander. Le bénéfice réalisé par les promoteurs est plus élevé quand ils vendent les chambres séparément plutôt que l'immeuble tout entier...".

  • L'article intégral d'Ilse De Witte dans Trends-Tendances du 7 mai 2015

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