Si un locataire utilise le logement pour y exercer sa profession, le bailleur est plus lourdement imposé. C’est même le cas si le locataire ne déduit pas le loyer fiscalement, selon un récent jugement de la Cour d’appel de Bruxelles.
De plus en plus d’investisseurs achètent de l’immobilier pour le louer ensuite. Les revenus locatifs sont imposés favorablement. Si vous louez une maison ou un appartement, vous ne payez pas d’impôt sur le loyer que vous recevez, mais sur le revenu cadastral indexé du bien, majoré d’un forfait de 40%.
Si le logement loué a par exemple un revenu cadastral de base de 1.000 euros, après indexation, cela s’élève à 1.715,3 euros (1,7153 d’indexation pour l’année d’imposition 2017 x 1000 euros). Après la majoration de 40%, le revenu immobilier imposable est de 2.401,42 euros. En principe, ce montant est imposé dans la tranche d’imposition la plus élevée de 50% (plus les taxes communales). Si vous avez souscrit un crédit pour l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier – cela ne doit pas nécessairement être le logement mis en location – vous pouvez dans ce cas soustraire ces charges du revenu immobilier imposable.
Imposé plus lourdement
Cette règle ne vaut que si le locataire n’utilise le logement qu’à des fins privées, pour y habiter. S’il utilise aussi le logement pour y exercer son métier, vous serez dans ce cas imposé plus lourdement. Vous supportez alors l’impôt sur le loyer perçu, moins un forfait de frais de 40%. Si vous recevez par exemple un loyer annuel de 800 x 12 = 9.600 euros, cela entraîne un revenu immobilier imposable, après déduction des frais forfaitaires, de 5.760 euros. Ce montant aussi, vous pouvez le diminuer par la soustraction des charges d’emprunt d’un crédit immobilier. Sur le restant, vous payez maximum 50% d’impôt (plus les taxes communales).
Pas mal de bailleurs interdisent au locataire d’utiliser le logement à des fins professionnelles dans le contrat de bail et ils pensent que, de la sorte, le problème est résolu. Ce n’est toutefois pas le cas. Si votre locataire désire tout de même utiliser le logement pour sa profession, et qu’il déclare le loyer payé comme frais professionnels déductibles dans sa déclaration fiscale, vous êtes bel et bien, malgré tout, imposé sur le loyer perçu. C’est certainement le cas si le locataire déduit également les frais de chauffage et d’électricité. Le fisc peut facilement faire le lien entre le locataire qui déduit le loyer fiscalement et le bailleur qui ne déclare pas le loyer perçu. Vous devez dans ce cas récupérer le supplément d’impôt auprès du locataire qui a enfreint l’interdiction contractuelle.
Cour d’appel
Dans son arrêt du 4 mai 2016, la Cour d’appel de Bruxelles a même été une étape plus loin. Selon ce jugement, le fisc peut aussi imposer un bailleur sur le loyer perçu si le locataire ne déclare pas le loyer comme frais professionnels déductibles. Dans l’affaire traitée, il est ressorti que le locataire était inscrit à l’adresse du bien loué dans le registre du commerce et pour son numéro de TVA. Il en est ressorti que le locataire utilise le logement pour sa profession. Cela a suffi pour imposer le bailleur plus lourdement.
La seule chose que vous puissiez faire en tant que bailleur, est d’introduire une clause dans le contrat de bail, dans laquelle se trouve clairement que “le locataire ne peut faire aucun usage professionnel effectif du logement loué et il devra payer le supplément de frais fiscaux par le biais d’une augmentation du loyer s’il utilise tout de même le bien loué à des fins professionnelles.”
