Plus-values immobilières en France : attention au nouveau régime

05/09/13 à 18:39 - Mise à jour à 18:39

Source: Moneytalk

Les bonnes affaires ne manquent pas sur le marché immobilier français en ce moment. Mais les nouvelles règles d'imposition sur les plus-values, entrées en application le 1er septembre 2013 dans l'Hexagone - applicables aux étrangers également -, peuvent faire déchanter les candidats-acquéreurs belges d'une résidence secondaire française à titre de placement en vue d'une revente à court terme.

Plus-values immobilières en France : attention au nouveau régime

© IMAGEGLOBE

Ce qui a changé, concrètement, c'est que tout bénéfice d'une revente ne sera désormais totalement exonéré (donc, tant de l'impôt ordinaire que des prélèvements sociaux) que trente ans après l'achat, contre vingt-deux ans sous le régime précédent. En outre, l'exonération au titre des prélèvements sociaux interviendra dorénavant de manière progressive chaque année.

Impôts belges et français liés à l'acquisition: récapitulatif

Pour mémoire, l'acquéreur belge est tenu de mentionner son bien dans sa déclaration à l'impôt des personnes physiques en Belgique : en cas de location du bien, il devra déclarer les revenus locatifs sur base annuelle et si son bien n'est pas mis en location, il devra en mentionner la valeur locative, soit le montant brut annuel moyen qu'il pourrait percevoir pour sa location.

Comme il existe une convention préventive de la double imposition entre la Belgique et la France, les revenus locatifs ou la valeur locative déclarés seront exemptés en Belgique et imposés en France. Il faudra cependant tenir compte de la " réserve de progressivité " : bien qu'exonéré d'impôts en Belgique, c'est ce montant déclaré dans le Royaume qui sera pris en considération pour déterminer le taux de l'impôt applicable aux autres revenus belges, ce qui pourrait faire grimper la base imposable de l'acquéreur d'une résidence secondaire. L'ajout de ses rentrées immobilières françaises pourrait en effet le projeter dans une tranche d'imposition plus élevée.

Sur le sol français, l'acquéreur belge devra acquitter plusieurs taxes :

- les " droits de mutation ", qui s'élèvent à 5,09 % ;

- les taxes foncière et d'habitation, variant d'une commune à l'autre et pouvant s'élever à plusieurs milliers d'euros par an ;

- et, pour certains, l'impôt de solidarité sur les grosses fortunes (ISF), redevable sur tout bien (mobilier et immobilier) français d'une valeur supérieure à 1,3 million d'euros.

Impôts sur la plus-value et abattements

Le cédant, français comme étranger, payera sur la plus-value dégagée de la revente de son bien des prélèvements sociaux de 15,5 % et un impôt forfaitaire de 19 % pour autant qu'elle ne dépasse pas 50.000 euros. Au delà de ce montant, une surtaxe sera due, qui varie de 2 à 6%

Il existe deux abattements pour durée de détention, d'une progressivité différente, et c'est dans les " détails " qui suivent que repose la réforme. Passé la cinquième année de propriété du bien, et jusqu'à la vingt-et-unième année, l'impôt de base est diminué de 6 % par an. La 22e et dernière année d'exonération, il l'est de 4%. En cas de revente après 22 ans, l'impôt de base ne s'applique plus. Le prélèvement social fait également l'objet d'un abattement : de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année de détention du bien, de 1,60 % la 22e année et de 9% entre la 23e et la 30e année (incluse). Trente ans après l'achat, la plus-value est (enfin) totalement exonérée.

Echange automatique d'informations

L'administration fiscale française informera automatiquement le fisc belge que vous êtes propriétaire d'une résidence secondaire dans l'Hexagone. Inutile, pour y échapper, de créer une société française (SCI, société civile immobilière, par exemple) car l'acte constitutif sur lequel figurent les identités et adresses des fondateurs sera enregistré et le fisc français ne manquera pas de mentionner votre identité à son homologue belge.

Pour plus de détails, lire J. STEENACKERS, " Les répercussions fiscales liées à l'acquisition d'une seconde résidence en France ", Trends-Tendances du 5 septembre.

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