Trouver le bon (em)placement

18/07/13 à 20:14 - Mise à jour à 20:14

Source: Moneytalk

La demande d'emplacements de parking en ville augmentant sous l'effet de la croissance démographique et de celle du nombre de ménages, pourquoi ne pas investir dans les parkings de rotation, couverts et loués à l'heure dans des bâtiments conçus à cet effet dans les grandes villes belges ?

Trouver le bon (em)placement

D'autant qu'il ressort de l'étude européenne réalisée par la société immobilière néerlandaise Bouwfonds REIM que ce type d'investissement est le plus stable et que la croissance attendue de cette catégorie d'actifs est la plus soutenue... en Belgique, principalement à Anvers et Liège. Les parkings situés à proximité des rues commerçantes et des gares sont les plus prisés.

Les garages fermés affichent un prix moyen national de 27.000 euros à l'achat et sont plus onéreux que les boxes ouverts et places de stationnement simples. Il faut ajouter au prix d'achat les droits d'enregistrement (10 % en Flandre ; 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie), à majorer encore des honoraires du notaire. Les récentes statistiques révèlent une augmentation des prix d'environ 5 % par an.

Tour d'horizon des avantages de pareil investissement

- Peu de problèmes d'ordre juridique

La loi sur la location de logements ne s'appliquant pas à ce type de biens, le propriétaire dispose d'une grande latitude contractuelle dans la rédaction du contrat de location. En accord avec le locataire, il conclura ce contrat pour une durée déterminée ou indéterminée. Aussi, les locataires sont moins bien protégés. Le mauvais payeur peut dès lors aisément être " expulsé " si le propriétaire remplace la serrure du garage.

- Un rendement locatif brut annuel compris entre 3 % et 8 %

Les rendements locatifs bruts annuels varient de 3 % à 8 % et sont supérieurs dans les villes, où la pénurie de stationnements est plus grande que dans les communes de la périphérie. A noter que dans les villes, les tarifs de stationnement et donc les loyers augmentent plus rapidement que l'inflation. Les boxes fermés se vendent et se louent par ailleurs plus facilement dans les quartiers où le taux de criminalité est plus élevé.

- Des revenus locatifs imposés au titre de revenu immobilier

Si l'emplacement est donné en location à un particulier qui ne déduit pas le loyer payé au titre de frais professionnels réels, le propriétaire n'est pas imposé sur le loyer perçu. Son revenu immobilier imposable sera égal au revenu cadastral indexé du garage, majoré de 40 %. Revenu imposable qui, en outre, peut être réduit, voire ramené à zéro pour autant que le propriétaire déclare des intérêts déductibles sur un ou plusieurs emprunts contractés pour acheter, rénover ou construire un bien immeuble.

Si en revanche l'emplacement est loué à une société ou à une personne qui déduit le loyer au titre de frais professionnels réels, le propriétaire est imposé sur le loyer effectivement perçu, qu'il pourra réduire d'un forfait pour frais divers de 40 %. Ce revenu immobilier imposable peut lui aussi être réduit d'intérêts déductibles. Si la location s'organise en dehors de la " gestion ordinaire d'un patrimoine privé", les loyers perçus seront qualifiés soit de revenus divers (imposés à 33 %; il doit s'agir d'une activité spéculative telle que l'achat, la mise en location et la revente rapides de garages dans le but de réaliser une plus-value), soit de revenus professionnels (imposés à un plafond de 50 % ; lorsque la gestion et la location des emplacements constituent la principale source de revenus professionnels du propriétaire, qui sera également redevable de cotisations sociales sur les loyers perçus !)

Il est tout de même important de tenir compte de l'aspect fiscal de la location de garages. Dans certains cas, une TVA ou une imposition est en effet applicable, comme l'explique J. STEENACKERS dans Trends-Tendances du 18 juillet. Lire " Les emplacements sont de bons placements ".

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