La sicafi affiche actuellement un rendement de dividende net de 5,3% et cote sous sa valeur intrinsèque, une opportunité d’achat selon Cédric Boitte, gérant de la lettre de conseils financiers AccioZ.
Pouvez-vous présenter dans le détail les activités de Cofinimmo ?
Les bureaux représentent 46% du portefeuille de lsicafi et sont essentiellement situé en région bruxelloise. Le second pôle de Cofinimmo concerne les maisons de repos et les cliniques (36% du portefeuille). Elles se situent essentiellement en Belgique et en France, la sicafi ayant toutefois annoncé le rachat d’une clinique aux Pays-Bas fin septembre. Les réseaux de distribution représentent 16% du portefeuille de Cofinimmo. Ce segment est constitué de cafés (en Belgique et aux Pays-Bas) rachetés à AB InBev ainsi que des agences MAAF en France. Enfin, Cofinimmo a un dernier segment autres actuellement limité avec 2% du portefeuille, on y retrouve notamment des partenariats public privé comme la construction d’une prison à Leuze-en-Hainaut.
Près de la moitié du portefeuille repose donc sur les bureaux, n’est-ce pas un risque dans le contexte économique actuel et alors que l’on connait une situation de suroffre à Bruxelles ?
Cofinimmo a en effet vu la valeur de ses bureaux reculer ces dernières années et son taux d’occupation reculer à 91,5% à la fin du premier trimestre. Même dans les bureaux, la sicafi a toutefois des atouts à faire valoir comme le fait que 35% du portefeuille de bureaux est loué à des administrations publiques, des locataires plus stables comme l’illustre la prolongation (l’année dernière) de 9 ans jusqu’en 2031 du bail pour l’immeuble North Galaxy occupé par le SPF Finances. De plus Cofinimmo ne reste pas les bras croisés et a entrepris la transformation de plusieurs immeubles de bureaux bruxellois en logements. AU niveau de la valeur de son portefeuille, les pertes sur les bureaux sont compensées par l’appréciation de la valeur de ses maisons de repos.
La sicafi a annoncé la semaine dernière une émission d’obligations convertibles de 191 millions d’euros ?
Ces fonds permettront à Cofinimmo de poursuivre sa stratégie. La sicafi entend en effet poursuivre son développement dans les maisons de repos afin d’accroitre leur part dans son portefeuille immobilier à plus de 40% d’ici 2 ans. Les bureaux devraient par contre passer sous 40% sous l’effet du développement des autres segments et grâce à la transformation de certains immeubles ainsi qu’à quelques cessions. Le recours à une obligation convertible permet à Cofinimmo de limiter les intérêts étant donné que les titres affichent un taux de 2% tout en limitant la dilution à 10% du nombre de titres existants étant donné que le prix de conversion est fixé à 108,17 euros, soit 25% de plus que le cours actuel.
Vous semblant donc plutôt positifs pour Cofinimmo ?
En effet, Cofinimmo combine un rendement de dividende élevé à 5,3% net pour cette année et un potentiel d’appréciation grâce à sa stratégie de croissance dans les maisons de repos. Avec la récente émission d’obligations convertibles, la sicafi dispose de plus des moyens de financer cette croissance étant donné que son taux d’endettement n’était déjà que de 48% à la fin mars contre un maximum légal de 65%.
Quel est votre objectif de cours ?
Nous basons notre objectif de cours sur la valeur intrinsèque de Cofinimmo à la fin mars, soit 94 euros par action. Le potentiel d’appréciation n’est certes que d’une dizaine de pour cent mais il se combine à un profil de risques assez faible et un rendement de dividende élevé.
Cédric Boitte
www.accioz.be
