A la suite de l’article paru dans le Trends-Tendances de ce jeudi 21 juin concernant les actions défensives, nous lançons une série consacrée aux valeurs, le premier volet étant consacré à la sicafi Cofinimmo.
Malgré son statut de valeur défensive, Cofinimmo affiche un plongeon de près de 45% depuis ses plus hauts de fin 2006-début 2007, une chute qui n’a été que partiellement compensée par les dividendes. L’ampleur de la baisse de la sicafi s’explique avant tout par la prime de près de 40% (par rapport à sa valeur intrinsèque) qu’affichait le titre fin 2006. Une telle prime était difficilement justifiable, même dans le contexte de hausse des prix de l’immobilier de l’époque.
Avec la crise, il ne fût plus question de hausse de l’immobilier, la valeur intrinsèque ayant reculé de plus de 15% entre fin 2006 (115,10 euros) et fin 2011 (96,15 euros). Cette baisse s’explique essentiellement par l’évolution du marché immobilier, les augmentations de capital opérées depuis (placement privé de 72 millions d’euros, dividendes payés partiellement en nouveaux titres) ayant été compensées par l’acquisition de maisons de repos et de réseaux d’immeubles commerciaux.
Les bureaux, un segment de marché sensible à la conjoncture, ne représentent ainsi plus que 48% du portefeuille de Cofinimmo. Par ailleurs, plus d’un tiers du portefeuille de bureaux (essentiellement situés à Bruxelles) est loué à des organisations publiques, plus stables que les entreprises privées. Cela permet à la sicafi d’afficher un meilleur taux d’occupation à Bruxelles (91% à fin mars 2012 contre 88% pour l’ensemble du marché). Le second segment en importance concerne les maisons de repos (35% du portefeuille) situées en Belgique (61%) et en France (39%) depuis le partenariat avec Orpéa. Vu le vieillissement de la population, le manque de places et la longueur des baux, les maisons de repos sont considérées comme un des segments de marché les plus prometteurs.
Cofinimmo est également actif dans la distribution (16% du portefeuille) où il vise essentiellement des opportunités de grande envergure comme avec le rachat des cafés de AB InBev en 2007 (pubstone) et des agences MAAF en France l’année dernière (cofinimur).
Enfin, la sicafi développe de plus en plus de partenariats public-privé, intéressants vu la grande prévisibilité des revenus. Parmi les projets en cours, nous pouvons épingler une prison à Leuze-en-Hainaut, un bureau de police à Dendermonde, un tribunal et une caserne de pompiers à Anvers.
Cofinimmo dispose donc désormais d’un portefeuille nettement plus diversifié et prévoit encore d’importants investissements : 305 millions d’euros, soit près de 10% du portefeuille, sur la période 2012-2014. Pour financer ces investissements, Cofinimmo peut notamment compter sur moyens dégagés par la nouvelle loi sur les sicafi (paiement du dividende en actions…). Par ailleurs, la décote actuelle de 10% par rapport à la valeur intrinsèque confirme le profil défensif de la société. En Bourse, les investisseurs apprécieront sans aucun doute le rendement de dividende de près de 6% net.
Cédric Boitte
www.accioz.be
