Quelques mots sur les certificats immobiliers cotés en Bourse

17/10/12 à 15:18 - Mise à jour à 15:18

Source: Moneytalk

L'an dernier à la même période, les journaux en faisaient leurs titres : les certificats immobiliers étaient de loin les meilleurs investissements sur la Bourse de Bruxelles.

Quelques mots sur les certificats immobiliers cotés en Bourse

Sur ces 10 dernières années, ils affichaient un rendement de près de 7 %. En comparaison, les actions belges devaient se contenter de 3,2 %. Depuis, nous avons eu la confirmation que tout ce qui brille n'est pas or. Plusieurs certificats immobiliers ont subi une sérieuse correction. Naturellement, la baisse des cours a favorisé les rendements des coupons, qui atteignent 10 % dans certains cas. Mais la tendance qui voulait que les certificats surperforment systématiquement les actions s'est incontestablement retournée.

Investir dans un produit qui offre un rendement de 10 % peut paraître très intéressant à nombreux investisseurs. Et comme un investisseur prudent n'investit que dans des produits qu'il comprend, un petit mot d'explication s'impose. Car un certificat immobilier est un produit plus complexe qu'une action ou une obligation, par exemple. Y compris d'un point de vue fiscal. Dans ce domaine, un jugement vient d'ailleurs d'être rendu qui est en totale contradiction avec la position habituelle du fisc (tribunal de Bruxelles, 2 mars 2012). Le fisc aurait cependant fait appel.

Forces et faiblesse des certificats immobiliers

Un certificat immobilier est un bien immobilier en papier. Au contraire d'une sicafi (comme Cofinimmo, Montea, Befimmo, Retail Estates, etc.), un certificat immobilier porte sur un bien immobilier ou un complexe donné. Généralement, le nom du certificat donne déjà un indice. Ainsi, les certificats immobiliers les plus connus portent sur des centres commerciaux (Basilix, Woluwe, Westland). D'autres sont liés sur des immeubles de bureaux, par exemple (Diegem-Kennedy, Beaulieu).

Cette caractéristique est à la fois leur force et leur faiblesse. La faiblesse réside naturellement dans l'absence de diversification du risque inhérente à ce produit. Si l'immeuble de bureaux ou le centre commercial est confronté à une inoccupation chronique, si le contrat de bail n'est guère intéressant ou si les coûts sont trop élevés, la perte ne peut être compensée par un investissement plus rentable sur le même parapluie. Les autres inconvénients peuvent être la liquidité insuffisante, la capitalisation boursière réduite et l'émission limitée. Conséquence : vous devez parfois faire preuve de patience lors de l'achat ou de la vente. Toutefois, l'investissement a l'avantage d'être plus tangible. Il vous suffit de sauter dans votre voiture pour vous rendre compte de vous-même si le centre commercial concerné paraît abandonné ou montre un certain dynamisme. Vous pouvez donc mettre un " visage " sur votre investissement.

Fiscalité complexe

En tant que titulaire du certificat, l'investisseur n'est pas le propriétaire juridique du bien immobilier sous-jacent. La propriété juridique est en effet scindée de la propriété économique. Seule cette dernière revient aux titulaires des certificats. Ils possèdent une créance sur la valeur et le rendement du bien immobilier.

Pour cette raison, les certificats immobiliers sont soumis au même traitement fiscal que les titres à revenu fixe (comme une obligation ou un bon de caisse). Un éventuel remboursement du capital au titulaire du certificat est donc exonéré d'impôt. Les intérêts sont tout ce que l'émetteur paie en plus au titulaire du certificat. Et si le certificat a été vendu entre-temps, les propriétaires successifs sont taxés proportionnellement à la période de détention. C'est ce principe que la nouvelle jurisprudence remet en cause. Selon elle, les certificats immobiliers ne sont pas des titres à revenu fixe. Si cette jurisprudence s'impose, seul le coupon perçu serait imposé. Le rendement vendu avec le certificat ne le serait plus. Mais nous n'en sommes pas encore là. Le fisc a en effet fait appel du jugement.

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