Un achat partagé, c’est-à-dire lorsque des parents achètent l’usufruit d’une maison et leurs enfants sa nue-propriété, peut générer des avantages fiscaux si l’on respecte certaines règles.
A l’origine, la technique de l’achat partagé s’appliquait surtout à l’achat d’une seconde résidence. Mais l’achat partagé est utilisé aujourd’hui pour quasi tous les investissement immobiliers : appartements de location, immeubles de rapport, studios et kots, garages et places de stationnement, établissements de soins, … Un achat partagé est une technique idéale lorsque vous souhaitez bénéficier des revenus d’un bien immobilier ou lorsque vous souhaitez pouvoir transmettre le bien exempt d’impôt à vos enfants plus tard et l’habiter vous-même aujourd’hui.
En quoi cela consiste?
Lors d’un achat partagé, les parents achètent l’usufruit d’un bien immobilier et les enfants la nue-propiété du même bien. Tant que les parents vivent, ils peuvent occuper la propriété, l’utiliser et même la louer. Ils en perçoivent également le revenu locatif. Lorsque les parents décèdent, l’usufruit s’éteint et est automatiquement transmis aux enfants. Si l’achat partagé est bien réalisé, les enfants acquièrent alors la pleine propriété du bien sans devoir payer 1 seul euro en droits de succession.
La technique de l’achat partagé exige deux achats bien différenciés : les enfants payent pour l’achat de la nue-propriété, tandis que les parents pour celui de l’usufruit. Attention, les droits de succession ne seront évités que si les enfants/nu-propriétaires peuvent prouver, à la mort de leurs parents, qu’ils ont eux-mêmes effectivement payé la valeur correcte de la nue-propriété.
Souvent, les enfants n’ont pas les fonds nécessaires pour acquérir la nue-propriété au moment de l’achat. Dans la pratique, ceci est résolu par les parents qui leur font des donations de fonds; via un acte notarié ou via une donation de la main à la main ou par virement bancaire. Pour éviter tout problème avec le fisc, mieux vaut enregistrer la donation auprès du bureau d’enregistrement de votre choix. Vous payez alors 3% de droits de donation sur l’argent que les parents ont donné via donation de la main à la main ou par virement bancaire.
Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont calculées sur base de l’âge des parents. Au plus les parents sont âgés, au plus le prix payé par les enfants pour la nue-propriété sera élevé. Le partage du prix d’achat doit donc être conforme aux lois en vigueur. Le rapport entre la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété doit, en principe, être établi selon les règles en matière de droit civil. Cela se fait sur base des tables de mortalité et ce rapport doit être réaliste. La solution la plus simple et la plus adéquate est que vous utilisiez les tables de conversion publiées dernièrement, que vous trouvez au Moniteur Belge du 15/01/2015 à la page 1597 et suivante (Arrêté ministériel du 22/12/2014 établissant les tables de converstion de l’usufruit).
Un exemple concret
Imaginons un couple de parents – le papa a 60 ans et la maman 58 – désireux d’acheter un appartement à la mer d’une valeur de 300.000 euros. D’après les tables récentes, la valeur de l’usufruit est de 51,43%. Les parents doivent donc payer 154.290 euros (51,43% de 300.000) pour l’usufruit et les enfants 145.710 euros (300.000 – 154.290 ou 48,57%). Les enfants doivent donc tout de même rassembler une grosse somme d’argent, via un emprunt ou une donation.
