L'Espagne est confrontée à une crise immobilière sans précédent. Un nombre record d'emprunteurs n'est plus en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire, banques et propriétaires tentent de mettre en vente quantité de maisons et d'appartements, dopant une offre qui pèse à son tour sur les prix. D'après l'INE (l'office des statistiques espagnol), les logements auraient perdu, au cours du premier trimestre 2012, 12,6 % de leur valeur par rapport à la même période l'an passé. Pour les Belges, c'est le moment d'acheter au soleil pour une bouchée de pain.

TVA ou droits d'enregistrement

La personne physique qui acquiert une maison ou un appartement dans la Péninsule est redevable, en fonction de la qualité du vendeur, de la TVA ou des droits d'enregistrement espagnols. Si le vendeur est assujetti à la TVA (ce qui se vérifiera la plupart du temps dans le cas d'une habitation neuve), l'acquéreur paiera 8 % de TVA, augmentés de 1,2 % de droits de timbre, soit un total de 9,2 %. Si le vendeur est un particulier (non assujetti à la TVA), l'acquéreur s'acquittera de 6 ou 7 % de droits d'enregistrement, en fonction de la Région. Attention : si vous achetez un bâtiment existant à un assujetti, vous ne serez redevable d'aucune TVA, mais bien de droits d'enregistrement.

Il est également possible que l'actuel propriétaire ne soit pas résident espagnol (il peut par exemple s'agir d'un Allemand qui se défait de sa résidence secondaire là-bas) : vous aurez en pareil cas à retenir 3 % du prix d'achat au titre de précompte sur l'impôt espagnol dont est redevable le vendeur non-résident, et à verser le montant correspondant à l'administration fiscale dans le mois qui suivra la transaction.

Dans quel pays serez-vous imposé sur votre nouvelle acquisition ? Pour le savoir, il convient de se pencher sur la convention préventive de la double imposition ratifiée par nos deux gouvernements. Comme la plupart de ces accords, la convention précise que l'impôt peut être établi dans le pays où est situé le bien : c'est donc en Espagne que vous serez imposé (cf. infra). La Belgique devra par conséquent vous exonérer, mais rien ne l'empêche par contre d'appliquer la réserve de progressivité ; vous êtes donc tenu de renseigner à cette fin l'existence du bien dans votre déclaration d'impôts belge.

Imposition en Belgique

Ce n'est pas parce que le revenu locatif (ou la valeur locative) n'est pas imposé en Belgique que l'administration fiscale belge n'en tiendra pas compte pour calculer le taux d'imposition auquel seront soumis vos autres revenus. Comme le loyer (ou la valeur locative) interviendra dans la fixation de votre tranche d'imposition marginale, vous pourriez bien passer dans la tranche supérieure - c'est ce que l'on nomme la réserve de progressivité.

Imaginez que sur la base de vos revenus en Belgique, vous vous situiez dans la tranche de 45 % : il n'est pas exclu que la prise en considération de votre achat au soleil vous fasse intégrer celle de 50 %. Auquel cas vous serez redevable de 5 % d'impôts en plus sur vos revenus belges - mais pas sur le revenu immobilier en Espagne, taxé sur place. Si vous vous situez d'ores et déjà dans la tranche d'imposition de 50 %, votre nouvel achat sera sans influence.

Imposition en Espagne

L'impôt dont vous serez redevable en Espagne variera selon que vous aurez mis ou non le bien en location. Si vous ne le louez pas, vous serez imposé au taux de 24,75 % sur un revenu locatif fictif équivalent à 2 % de la valeur cadastrale de la maison ou de l'appartement. Si la valeur cadastrale a été déterminée après 1994, le revenu locatif fictif est fixé à 1,1 % de cette valeur. Si vous donnez la propriété en location, vous serez imposé sur le revenu locatif brut, qui pourra éventuellement être diminué des frais de réparations et d'entretien. De même, les intérêts payés sur l'emprunt immobilier souscrit là-bas pourront être défalqués de vos revenus locatifs bruts.

Johan Steenackers