Le dirigeant d’entreprise qui loue à sa propre société un bâtiment dont il est propriétaire est imposé sur le loyer réellement perçu. Mais si le loyer excède les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé, il est requalifié en honoraire. Et taxé plus lourdement. Explications.
Revenu immobilier : multiples avantages
En l’occurrence – si le chef d’entreprise loue à sa société un bâtiment lui appartenant en propre -, les revenus locatifs peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire de 40 %. Il s’agit d’un forfait limité aux deux tiers du revenu cadastral revalorisé du bâtiment ; par ” revalorisé “, on entend le revenu cadastral (RC) non indexé, multiplié par un coefficient de revalorisation égal à 4,10 pour l’année de revenus 2013.
Pourront être déduits de ce revenu immobilier, qui plus est exonéré de cotisations sociales ou de précompte, les intérêts d’un emprunt contracté pour acheter, construire ou transformer le bâtiment loué ou d’autres biens immobiliers.
Les réparations et rénovations payées par la société sont des frais fiscalement déductibles, ce qui réduit d’autant le bénéfice imposable.
Le dirigeant d’entreprise n’est pas imposé sur la plus-value réalisée à l’occasion de ces réparations et transformations s’il a conclu avec la société un bail qui ne tombe pas dans le champ d’application de la loi sur les baux à loyer (p. ex. la location d’un bureau) et qui stipule que le locataire (la société) peut effectuer des réparations et des travaux de grande ampleur.
En outre, la société peut déduire de son revenu imposable le loyer versé en tant que frais réels.
Abus et requalification
Certains dirigeants abusant de ces avantages en demandant à leur société un loyer trop élevé, le législateur a établi, depuis l’exercice d’imposition 1994, que les loyers et avantages locatifs que l’administrateur/dirigeant reçoit de biens immobiliers loués à sa société ne sont plus perçus comme des revenus immobiliers mais comme des honoraires si le loyer, avantages compris, excède les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé. C’est, dans le jargon, la ” requalification des revenus “.
Pour déterminer si le dirigeant d’entreprise bénéficie d’un loyer excessif, l’Administration applique la formule suivante : RC non indexé x 5/3 x coefficient de revalorisation (4,10 comme précité). La différence positive entre le montant ainsi obtenu et le loyer réellement perçu par le dirigeant sera considérée comme une rémunération imposable dans son chef.
Ce montant sera ajouté aux autres revenus imposables et soumis aux cotisations sociales et au taux marginal de l’impôt des personnes (maximum 50 %, à augmenter de l’impôt communal). Le dirigeant ne pourra dans ce cas pas déduire de cette part des loyers requalifiée en rémunération, en tant que frais réels, les coûts liés au bâtiment loué.
Dans certains cas, les revenus locatifs ne seront pas requalifiés ou il y aura une requalification partielle du loyer perçu. Lire J. STEENACKERS, Louer son immeuble à sa société ? Oui, mais gare aux excès !, Trends-Tendances du 10 octobre.
