Quelle est la vacance immobilière des bureaux ? Quels sont les projets en cours ? Quelles sont les conversions de bureaux observées à ce jour ? Quelles tendances la crise sanitaire a-t-elle dégagé dans le secteur ? Voici quatre questions que s'est posé Perspective.brussels dans son état des lieux du parc des bureaux à Bruxelles, publié ce mercredi.
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Quelle est la vacance immobilière des bureaux ? Quels sont les projets en cours ? Quelles sont les conversions de bureaux observées à ce jour ? Quelles tendances la crise sanitaire a-t-elle dégagé dans le secteur ? Voici quatre questions que s'est posé Perspective.brussels dans son état des lieux du parc des bureaux à Bruxelles, publié ce mercredi. Premier constat, la surface du parc de bureaux a légèrement augmenté sur le territoire bruxellois, mais aussi le nombre de bureaux vacants aussi. Quelque 38.810 m2 se sont ainsi ajoutés au parc de bureaux sur la période observée, allant du 1er janvier 2019 au 31 mars 2021. Désormais, la surface totale des bureaux dans la capitale s'élève donc à 12,7 millions de m2. Mais en parallèle de cette augmentation, le taux de vacance connaît lui aussi une légère hausse. De 7,5% en 2019, il est monté à 7,7% en 2020. On est cependant bien loin des 9,8 % recensés en 2007.Les chiffres de vacance varient très forts d'un quartier à l'autre. Le taux est généralement beaucoup plus élevé dans les quartiers décentralisés même si l'augmentation la plus importante est constatée dans le quartier Nord, où pas moins de quatre immeubles ont été érigés, notamment l'ensemble Quatuor livré fin août. On a donc 6% de bureaux en plus dans une zone où l'on a pourtant démoli les tours WTC I et II.Mais la décentralisation n'est pas la seule raison de la vacance de certains bureaux. L'ancienneté des bâtiments joue aussi un rôle majeur. On pourrait presque parler d'obsolescence programmée. Selon Perspective.brussels, 60% des bureaux vacants ont au moins 15 ans. Sophie Coekelberghs, chargée de mission chez Perspective.brussels, estime que"le marché bruxellois est un jeu de remplacement. Les immeubles anciens sont quittés au profit de biens plus récents et modernes".Les entreprises ont des exigences de plus en plus pointues en matière de performance environnementale et la distanciation sociale s'est ajoutée dans leurs critères avec la crise du coronavirus. Cette dernière risque aussi de laisser des traces quant aux habitudes de travail. Le bureau sera-t-il autant utilisé qu'avant 2020 ? Rien n'est moins sûr et de nombreux immeubles abandonnés par les entreprises risquent de ne pas retrouver de nouvel acheteur ou de nouveau locataire.Cette situation incertaine a déjà des conséquences sur le marché puisque des baux se renégocient déjà et que certains acteurs ont décidé de réduire la surface qu'ils occupent. D'autres tentent de rentabiliser la surface qu'ils n'occupent plus en la sous-louant, par exemple. Ce phénomène est appelé la "vacance grise" car elle n'apparaît pas encore dans les chiffres.Dans son analyse, Perspective.brussels aborde aussi le cas de la Commission européenne qui a annoncé au printemps vouloir abandonner deux de ses sites majeurs afin de réduire de 25 à 30% la surface occupée. Depuis le début de la crise sanitaire, les fonctionnaires en général, et pas que les européens, retournent très peu sur leur lieu de travail. La Région de Bruxelles-Capitale souhaite pérenniser deux à trois jours de télétravail par semaine pour son personnel mais la situation reste incertaine. "Le marché devait se consolider, mais la crise du coronavirus est arrivée et a fait basculer la situation", indique Sophie Coekelberghs à l'agence Belga. "La crise n'est pas finie et les stratégies des entreprises ne sont pas arrêtées", poursuit-elle. Le grand challenge pour les employeurs sera donc de convaincre les travailleurs de revenir à leur poste mais il faut préciser la vacance était déjà importante avant la crise du covid-19 puisque des reconversions de bureaux en d'autres affectations sont déjà à l'oeuvre depuis plusieurs années. En forte croissance lors des années 2018 et 2019, le coworking a vu son élan être quelque peu coupé par la crise du coronavirus. Ses espaces sont cependant toujours plus nombreux. A l'heure actuelle, on recense 215.000 m² d'espaces de coworking, ce qui ne représente qu'un peu moins de 2% du total des bureaux à Bruxelles. Mais le taux devrait normalement continuer à augmenter même s'il est encore difficile de dire dans quelles proportions. La conversion des bureaux en logements est la grande tendance de ces dernières années. Si elle remonte déjà à la fin des années 1990, elle s'est accélérée lors des années 2018 et 2019 au point qu'un nouveau logement créé sur cinq était un ancien bureau. On estime que 60% des bureaux faisant l'objet d'une reconversion deviennent des logements. Cependant, il ne faut pas y voir la recette miracle pour pallier le manque de logements accessibles dans la capitale. Antoine de Borman, directeur général de Perspective.brussels pense que la conversion concerne surtout les bureaux plus anciens, plus difficiles à remettre aux normes et standards actuels des espaces de travail. Dans la zone nord où la surface des bureaux a pourtant augmenté, la Région bruxelloise cherche à intégrer davantage de logements et de commerces. Elle souhaite améliorer les espaces publics et à développer les transports dans ce quartier.F.Chl. avec Belga