Immobilier : vices cachés, mode d’emploi

Il peut arriver que l’on se rende compte, après l’achat d’un bien immobilier, qu’il a plus de défauts qu’on ne le pensait. Dans un tel cas, pouvez-vous exiger du vendeur qu’il vous dédommage ? Ou pouvez-vous carrément faire annuler la vente ?

Après votre achat, vous réalisez que la maison ou l’appartement dont vous êtes désormais propriétaire présente des lacunes, des défauts que vous n’aviez pas remarqués lors de la vente ou au cours de vos visites. Des problèmes d’humidité, par exemple, ou la présence de mérule, ou encore des appareils électriques défectueux dans la cuisine, etc. Ce type de problèmes peut aussi se poser après l’achat d’un terrain, si vous découvrez par exemple après coup que des gravats ont été enterrés dans votre terrain sous une couche de 20 cm de sable. Dans de tels cas, pouvez-vous encore, après votre achat, entreprendre une action à l’égard du vendeur ? Pouvez-vous obtenir une annulation de la vente ou une indemnisation ?

Vice caché

Si vous découvrez un problème après votre achat, il peut être question de ce que la loi appelle un “vice caché”. Le Code civil en donne la définition suivante : “le défaut caché de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu”. Il faut pour cela que le vice soit à proprement parler “caché”. En d’autres termes, il ne peut pas être visible. Cela signifie que l’acheteur ne peut pas l’avoir remarqué lors d’un examen attentif du bien mis en vente. La décision concernant le caractère caché ou non d’un défaut appartient en définitive aux tribunaux.

Conseil

Avant d’acheter un bien, examinez-le sous toutes ses coutures. Faites-vous assister, le cas échéant, par un expert en la matière.

Le vendeur doit “garantir” l’acheteur

A moins qu’il en soit convenu autrement entre le vendeur et l’acheteur – ce qui est généralement le cas en pratique – le principe prévaut que le vendeur doit “garantir” l’acheteur contre les vices cachés. En d’autres termes, le vendeur doit donner à l’acheteur une garantie qu’il n’y a pas de tels vices. S’il est par contre question de vices apparents, la loi ne prévoit aucune garantie à accorder par le vendeur. L’idée qui préside à cette disposition légale est que l’acheteur doit en tout état de cause se renseigner au préalable sur l’état du bien et des lacunes qu’il présente.

Pour que l’on puisse parler de garantie, il faut que le vice caché présente un certain caractère de gravité. Ce ne peut pas être une vétille comme un spot mal encastré. Ce n’est qu’en cas de défauts graves que l’acheteur peut exiger que le vendeur donne sa garantie.

Attention. Si vous avez acheté dans le cadre d’une vente publique judiciaire, les règles légales en matière de vices cachés ne sont pas d’application. Vous ne pouvez en tant qu’acheteur faire valoir aucune garantie contre le propriétaire précédent ou contre le notaire instrumentant sur la base des vices cachés qui affecteraient le bien acheté.

Dérogation

Dans la plupart des contrats de vente de biens immobiliers, il est expressément prévu que le vendeur ne donne aucune garantie à l’acheteur en matière de ce qu’il est convenu d’appeler “vices cachés”. Ce type de clause contractuelle est parfaitement valable mais elle ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez rien faire, en tant qu’acheteur, si elle figure dans votre contrat. Il vous est encore possible dans ce cas de faire valoir une revendication contre le vendeur en arguant du fait qu’il a été”de mauvaise foi”. Il en est généralement ainsi lorsque le vendeur était conscient du vice caché mais ne vous en a pas informé avant votre achat. A moins que le vendeur soit un professionnel, ce sera cependant à vous d’apporter la preuve de sa mauvaise foi, et c’est généralement là que le bât blesse. Dans l’ensemble, vous serez le plus à même de démontrer la mauvaise foi du vendeur si ce dernier a pris un certain nombre de mesures en vue de camoufler le vice. Des exemples typiques : des travaux de peinture ont été effectués en vue de dissimuler des défauts, ou encore, des travaux ont été entrepris pour camoufler les parties défectueuses d’un bâtiment. Si le vendeur est un professionnel, il est par contre supposé être informé du défaut et c’est à lui qu’incombe, en cas de différend, de prouver le contraire. La charge de la preuve est donc renversée si vous avez acheté à un professionnel.

Quand évoquer le vice caché ?

S’il est effectivement question d’un vice caché, vous devez, en tant qu’acheteur, introduire sans attendre une action en justice sur cette base. La raison de ce “bref délai” est que l’on ne peut déterminer que dans un délai très court après la vente si le vice caché qui donne lieu au différend existait déjà ou non au moment de la conclusion du contrat d’achat. Si vous intentez (avec succès) une action en justice sur cette base, vous disposez en tant qu’acheteur d’une double possibilité. Le choix vous est en effet offert entre la restitution au vendeur du bien acheté et le remboursement par le vendeur de la somme payée, ou le maintien du contrat de vente moyennant un remboursement partiel du prix payé. Si le vendeur est déclaré de mauvaise foi, vous pourrez en outre exiger une indemnité. Le versement d’une indemnité est par contre exclu si le vendeur est reconnu de bonne foi. Vous pourrez cependant exiger le remboursement des frais supplémentaires que vous a occasionnés le vice caché.

Jan Roodhooft