La Belgique compte pas moins de 10.431 agents immobiliers actifs. Un nombre record selon l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). L'organe de contrôle de la profession se réjouit par ailleurs que la majorité des propriétaires envisageant de vendre leur habitation veulent faire appel à un agent. Près de six Belges sur 10 y ont recours contre quatre il y a une dizaine d'années.

Pour expliquer cette évolution, l'IPI cite entre autres la complexité croissante de la transaction, le manque de temps et la facilité de faire appel à un professionnel. On ne vend pas sa maison tous les jours. Pour la plupart d'entre nous, c'est même la transaction financière la plus importante de notre vie. Raison pour laquelle on a recours à l'agent immobilier et à son savoir-faire. Une facilité qui a évidemment un prix. Lequel ? Cela dépend avant tout de la valeur de l'habitation.

Les agents calculent en effet habituellement leur commission sur le prix de vente. Pour ce faire, ils sont tenus de mentionner clairement le prix de leur service, à savoir le prix global, TVA de 21% incluse. Mais son montant, lui, n'est pas réglementé. " Il n'y a pas de tarifs recommandés ou obligatoires ", indique clairement l'IPI sur son site. Le code de déontologie de l'institut rappelle seulement que le salaire " doit garantir la rentabilité, la dignité et l'indépendance de la profession ". Selon une étude de l'Autorité belge de la concurrence de 2016, la plupart des agents perçoivent un salaire de 3% environ. Mais a en croire l'agent immobilier Koen Hoste du réseau d'agences Living Stone, la commission moyenne est un peu moins élevée aujourd'hui. " Avec la multiplication des initiatives numériques et l'arrivée de nouveaux acteurs, les commissions sont sous pression depuis quelques années, reconnaît-il. En moyenne, elles sont plutôt de 2,5%. Elles diffèrent aussi d'une région à l'autre. En cas de forte concurrence entre agents, ceux-ci jouent aussi naturellement sur les prix. "

Petits pour cent, gros bénéfices

Le système de la commission présente un avantage majeur pour le propriétaire vendeur : no cure no pay. Autrement dit, cette commission n'est due que si l'agent réussit à trouver preneur. Mais attention, une tarification exprimée en pour cent présente l'inconvénient d'occulter une somme qui, en fin de compte, peut se révéler importante en termes absolus. Les agents immobiliers n'ont-ils pas pour devise 'petits pour cent, gros bénéfices' ?

"En moyenne, les commissions tournent autour de 2,5%. Mais elles peuvent différer d'une région à l'autre. En cas de forte concurrence entre agents, ceux-ci jouent aussi naturellement sur les prix." - Koen Hoste (Living Stone)

Supposons en effet que votre habitation se vende 300.000 euros. Si la commission convenue est de 3%, votre agent empochera la somme rondelette de 9.000 euros. Sur une vente de 500.000 euros, il percevra 15.000 euros. Ceci étant, comme la tarification n'est pas réglementée, rien ne vous empêche de négocier un tarif plus avantageux. Si vous arrivez à convaincre votre agent d'abaisser sa commission de 3 à 2% pour la vente de votre villa estimée à 750.000 euros, vous économiserez tout de même 7.500 euros.

Les agents immobiliers font toutefois remarquer, à juste titre, que si le prix de vente a été mal évalué, cette erreur risque de vous coûter plus cher que la commission. En effet, si ce prix affiché est trop élevé, la vente ne se fera pas, au détriment du propriétaire. S'il est trop peu élevé, c'est également le propriétaire qui perdra de l'argent. Raison pour laquelle l'expertise d'un bon agent peut se révéler capitale. Et si celui-ci arrive à vendre votre habitation 50.000 euros plus cher que vous ne l'auriez fait sans son aide, il a doublement mérité sa commission.

Ceci dit, il ne faut pas se leurrer : le recours à un agent ne constitue pas une garantie absolue de vente au prix le plus fort. Le principal objectif de l'agent consiste à vendre vite et bien à un prix raisonnable. Car le jeu des petits pour cent peut aussi produire l'effet inverse : pour un agent qui facture une commission daave 3%, les éventuels 10.000 euros supplémentaires qu'il aura peut-être réussi à provcurer au vendeur ne se traduiront, pour lui, que par un bonus de 150 euros...

Médiation immobilière d'achat

On l'a dit, l'agent immobilier classique est payé par le vendeur. Il est donc logique qu'il défende les intérêts du vendeur. Mais les candidats acheteurs peuvent aussi faire appel à un professionnel, ou coach immobilier. Sa mission consiste à les aider à trouver le logement approprié, à vérifier l'état du bien et, dans la plupart des cas, à négocier le prix.

Property Hunter, un des acteurs les plus connus en Wallonie et à Bruxelles, est particulièrement actif sur le marché bruxellois en constante évolution. BuyerSide qui opère essentiellement sur le marché immobilier bruxellois et sa périphérie fait surtout payer ses services en fonction de la réduction de prix obtenue, sur laquelle il prend une commission de 15 %. Actif en Flandre, Vinta facture à la visite ou via une formule incluant son intervention dans la négociation, ou également via une commission de 15% sur la différence entre le prix demandé et le montant final de l'achat.

Vendre soi-même... mais avec quelques aides

Un bon agent immobilier, qu'il travaille seul ou en équipe, doit être polyvalent : commercial talentueux, à l'aise avec les tracasseries administratives, expert en marketing, au courant des spécificités techniques de la construction, etc. Mais peut-être aimeriez-vous malgré tout utiliser vos propres compétences pour vendre vous-même votre maison ? Plusieurs services belges francophones en ligne proposent une aide professionnelle destinée à faciliter la démarche, tout en laissant cette opération proprement dite à charge du propriétaire.

Vendre-sans-agence.be ou Coaching-immobilier.com, par exemple, jouent les coachs complets (assistance personnalisée, estimation du prix de vente, conseils juridiques, mise en valeur du bien, réalisation et insertion d'annonces dans les médias, etc.)

D'autres, comme Homestagingdeco.be ou Homestagingenergy.be se focalisent sur le home staging proprement dit, c'est-à-dire la mise en valeur du bien que vous souhaitez vendre afin de susciter un véritable coup de coeur chez l'acheteur potentiel.

A noter que certaines agences immobilières elles-mêmes offrent aussi un service de coaching. Tel Simplissimmo, actif à Bruxelles et dans les deux Brabant, ou Color Immo, actif en province de Namur et de Liège.

Quant à la Fédération des notaires, elle propose un système d'enchères immobilières en ligne appelé Biddit. Quid des frais ? " L'utilisation du site web fait partie du coût total de la mise en vente. Votre notaire vous informera sur les détails des frais lors de votre entrevue ", peut-on lire sur biddit.be.

10.431

Nombre d'agents immobiliers actifs en Belgique. Un record.