Le capital immobilier au 21e siècle

Une enquête démontre qu’un jeune propriétaire peut consacrer de 25 à 30 % de ses revenus au remboursement d’un crédit hypothécaire. Quel rôle y jouent les taux d’intérêt ? Quelles sont les conséquences d’une chute sur une dizaine d’années des taux d’intérêt à long terme ?

Considérons par exemple un ménage pouvant consacrer 1.000 euros par mois au remboursement d’un emprunt hypothécaire sur 20 ans. Avec un taux d’intérêt de 14 %, ce ménage peut souscrire un emprunt de 80.000 euros, contre 200.000 euros pour ce même ménage, à revenu égal, mais avec un taux d’intérêt de 2 %. Rien que par la baisse du taux d’intérêt, notre ménage voit sa capacité d’emprunt multipliée par 2,5. Le taux d’intérêt joue donc un rôle prépondérant dans la capacité de remboursement. Peu importe le taux d’intérêt, le total des remboursements du ménage s’élèvera à 240.000 euros dans les deux cas.

Alors que les taux d’intérêt sur les crédits hypothécaires ont baissé, les prix de l’immobilier ont continué à progresser. Acheter un bien dans les années 1980 n’était donc pas moins cher qu’il y a peu. Des taux d’intérêt bas et des prix de l’immobilier élevés, comme nous en connaissons actuellement, signifient qu’il faut verser moins d’intérêt et qu’une plus forte proportion des remboursements est capitalisée dans la valeur du logement.

Cette baisse des taux d’intérêt conjuguée à la hausse des prix des logements a donné lieu à une progression du rendement de l’immobilier plus forte que celle du revenu national. Soit une situation dans laquelle les riches s’enrichissent et où les inégalités se creusent, estime l’économiste français Thomas Piketty. Mais en ce qui concerne l’immobilier justement, la partie de patrimoine qui a le plus progressé depuis 1980 dans les pays occidentaux, ce constat appelle quelques nuances. Contrairement à l’épargne et aux actions boursières, le parc immobilier est plus largement réparti sur une population plus importante et est plus accessible grâce à l’emprunt hypothécaire.

Ces dernières années, une partie non négligeable des emprunteurs a pu refinancer son emprunt hypothécaire à bon marché, ce qui a généré un interest-shift de 100 euros par mois, et donc une hausse du revenu après paiement des charges. Ceux qui se lancent aujourd’hui dans l’achat d’un bien ne pourront vraisemblablement pas compter sur une telle aubaine. Les taux d’intérêt ont d’ailleurs commencé à légèrement augmenter et pourraient suivre la tendance aux Etats-Unis. Ou peut-être aboutirons-nous à un scénario à la japonaise, avec des taux d’intérêt historiquement bas, qui sait ? Quoi qu’il en soit, comme les taux d’intérêt pourraient difficilement continuer à baisser, il semble peu probable que nous assistions à une forte augmentation des prix de l’immobilier comme nous l’avons vu par le passé.

Par Frank Vastmans, économiste spécialisé dans le marché du logement (KU Leuven)