Selon la Cour européenne de Justice, la Belgique enfreint un des principes fondamentaux de l'Union européenne, à savoir la libre circulation des capitaux. " Du fait de la différence de traitement des revenus locatifs selon qu'ils sont générés dans le pays ou à l'étranger, les Belges auraient plus tendance à investir dans une seconde résidence dans leur propre pays ", estime Tilde Callebaut, avocat chez Sansen International Tax Lawyers. L'arrêt a été rendu par la Cour du Luxembourg à la suite d'une action introduite par la Commission européenne à l'encontre de la Belgique.

" Ce n'est pas la première fois que la Belgique se fait tancer, explique Tilde Callebaut. En 2007 déjà, la Commission faisait état d'une possible violation du principe de libre circulation des capitaux. En 2012, elle a émis un avis. Suite à quoi la Belgique a promis de préparer un projet de loi, ce qu'elle n'a toujours pas fait. Par ailleurs, la Cour européenne de Justice a également estimé en septembre 2014 qu'un traitement différent des revenus immobiliers imposables en fonction de la situation du bien immobilier est contraire à la libre circulation des capitaux. "

"Chaque contribuable peut invoquer cet arrêt pour contester les décisions du fisc belge devant le juge." Tilde Callebaut (Sansen International Tax Lawyers)

Notre pays n'ayant donné aucune suite aux mises en demeure antérieures, la Commission européenne met la pression. " Cela devait arriver, confirme Wim Vermeulen, avocat chez Cazimir. La Belgique a été condamnée par la Cour en 2014 parce que les biens non loués en Belgique sont taxés sur la base du revenu cadastral et à l'étranger sur base du revenu locatif estimé. " Cette fois, les biens loués sont également concernés.

Pas le choix

Comme le fait remarquer Wim Vermeulen, la loi n'a pas été modifiée depuis 2014 mais le fisc a publié une circulaire en 2016. Koen Beckers, un collègue de Deloitte, ajoute que dans son arrêt de la semaine dernière, la Cour n'a pas tenu compte de la circulaire car publiée trop tard et d'un ordre juridique inférieur.

" Dans cette circulaire, la Belgique obtempère partiellement aux injonctions de l'Europe, indique Koen Beckers. Si vous possédez une seconde résidence dans un pays où il existe une valeur similaire au revenu cadastral, celle-ci peut servir de base au calcul de la taxe plutôt que la valeur locative réelle du bien. C'est une emplâtre sur une jambe de bois mais la Belgique peut essayer de convertir cette circulaire en loi. "

Si la Belgique ne modifie pas sa législation, la Commission peut demander à la Cour d'imposer une astreinte. " Le gouvernement planche déjà depuis quatre ans sur la question, précise Wim Vermeulen. Une solution doit être trouvée cette année encore. " Confirmation d'Erik Sansen, avocat chez Sansen International Tax Lawyers : " Les autorités belges n'ont pas le choix, elles doivent modifier la législation ".

Court terme

" Un arrêt de la Cour européenne de Justice ne confère pas automatiquement de nouveaux droits aux contribuables, constate Tilde Callebaut. Mais ceux-ci peuvent s'opposer aux taxes non encore arrivées à échéance et saisir un juge belge. "

" Chaque contribuable peut invoquer cet arrêt pour contester les décisions du fisc belge devant le juge, nuance Koen Beckers. Il ne faut toutefois pas s'attendre à une déferlante car le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ? Le recours à un juge est onéreux. Dans la plupart des cas, les contribuables n'ont pas grand-chose à gagner. "

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Long terme

" La Belgique doit étendre la réglementation inhérente à l'immobilier belge à l'immobilier étranger ou faire la démarche inverse, affirme Wim Vermeulen. Il me semble peu réaliste de définir un revenu cadastral pour toutes les secondes résidences à l'étranger. En France, il existe la valeur locative brute, aux Pays-Bas la waardering onroerende zaken (WOZ, la valeur des biens immobiliers), mais il n'y a rien de comparable dans bon nombre de pays. "

Il y a deux solutions, selon Wim Vermeulen. Soit la Belgique taxe les revenus locatifs réels en Belgique et à l'étranger au taux de 15 à 20 % par exemple. Soit le revenu cadastral en Belgique doit être ramené à un niveau réaliste. " Quelle que soit la solution retenue, le revenu cadastral doit être adapté à la réalité, estime Wim Vermeulen. L'adaptation devrait se faire assez facilement. Aux Pays-Bas, l'adaptation est annuelle alors que le pays compte moins de fonctionnaires que la Belgique. Selon un employé de l'administration, on attend un ministre des Finances assez fou pour commettre un suicide politique car cette mesure sera tout sauf populaire. "

Politiquement faisable

Toute la question est de savoir si les solutions sont politiquement faisables. " La mission n'est pas simple, souligne Erik Sansen. Si l'imposition des revenus locatifs intervient sur la base de la valeur locative réelle, cela entraînera une forte augmentation fiscale pour les bailleurs. Une solution logique serait un calcul forfaitaire unique pour tout l'immobilier, quelle que soit la situation, sans accroissement de la pression fiscale. "

"L'imposition des revenus locatifs sur base de la valeur locative réelle pourrait entraîner une forte augmentation des taxes pour les bailleurs." Erik Sansen (Sansen International Tax Lawyers)

Il se pourrait aussi que les bailleurs reportent sur les locataires chaque augmentation de taxe, ce qui pousserait les loyers à la hausse. " Le risque est réel, estime Wim Vermeulen. Nombreux sont les Belges qui louent des chambres d'étudiant, des studios ou des appartements pour générer des revenus supplémentaires. Le gouvernement pourrait les encourager à convertir leur portefeuille immobilier en société, à un droit d'entrée réduit de 5 % par exemple. Ils pourront probablement bénéficier du tarif réduit de l'impôt sur les sociétés de 20 %. Ce peut être une solution. "

Koen Beckers ne partage pas cet avis. Il reconnaît la nécessité de revoir à terme le revenu cadastral dont l'appréciation remonte à 1975 et est complètement désuète. Mais le moment est mal choisi pour déclencher une révolution, selon lui. Wim Vermeulen espère qu'en plombier consciencieux, le gouvernement ne se contentera pas de remplacer cette conduite défaillante mais profitera de l'occasion pour reconsidérer l'installation dans son ensemble. C'est toute la fiscalité immobilière qui doit être revue : droits d'enregistrement, précompte immobilier et taxes sur les revenus locatifs. " Le hic, c'est que certaines matières relèvent des compétences fédérales et d'autres des régions, conclut Wim Vermeulen. Les régions doivent se mettre d'accord. Comme la Belgique a toujours besoin d'argent, cet arrêt est l'excuse toute trouvée pour accroître les taxes immobilières. "

Le fisc et les revenus locatifs

Si vous êtes l'heureux propriétaire d'une seconde résidence, vous serez taxé sur les revenus locatifs dans le pays où se trouve le bien. Les revenus générés par une maison de vacances à l'étranger ne sont généralement pas imposés en Belgique en vertu des conventions préventives de la double imposition. Il existe toutefois une réserve dite de progressivité selon laquelle le fisc belge tient compte des revenus locatifs fictifs ou réels à l'étranger pour déterminer la tranche d'imposition des autres revenus. Sans parler de la taxe communale supplémentaire de quelques centaines d'euros.

En Belgique

Que vous donniez votre seconde résidence en location à un particulier ou que vous ne la louiez pas, l'imposition intervient sur base du revenu cadastral indexé, majoré de 40 %. L'importance de la taxe sur le revenu cadastral, multipliée par 1,4, dépend du total de vos revenus.

Si vous donnez une habitation en location à des fins professionnelles en Belgique, vous payerez une taxe sur le loyer réel, diminué de 40 % de frais, avec un maximum de deux tiers du revenu cadastral revalorisé.

A l'étranger

Si une habitation est louée, les revenus locatifs réels entrent en considération. Peu importe qu'elle soit louée à un particulier ou à un professionnel. Si elle n'est pas louée, le fisc tient compte de la valeur locative théorique. Pour la déterminer, vous pouvez déclarer le loyer annuel moyen d'une habitation similaire dans la région, ou une valeur avoisinant le revenu cadastral. Vous pouvez déduire de la valeur locative certaines taxes et 40 % de frais.

40 %

Le propriétaire d'une seconde résidence en Belgique est taxé sur base du RC, majoré de 40 %.