Cet article est une mise à jour d'un article paru le 16 juin dans le magazine Trends-Tendances.

De Tijd a évalué que 15.000 Belges ne paient plus d'intérêts sur leur crédit logement. Le journal généralise un pourcentage, diffusé librement par BNP Paribas, à l'ensemble du marché d'un peu moins de 3 millions d'euros en crédits hypothécaires. Dans la plus grande banque de notre pays, 0,5% des clients paient 0% sur leur crédit logement variable.

Selon l'Union professionnelle du crédit, 77 % des Belges ayant contracté un crédit hypothécaire au premier trimestre 2016 ont opté pour la formule du taux fixe sur toute la durée et 10 % ont choisi un taux semi-fixe, modifiable au bout de 10 ans. Avec un taux variable, le risque d'évolution à la hausse des taux d'intérêt est supporté par les clients. Si le taux monte, l'emprunteur devra payer plus d'intérêts à sa banque. Avec un taux fixe, ce risque est assumé par la banque.

Avant de souscrire un emprunt hypothécaire, il est important de bien examiner et comparer toutes les offres. Ci-dessous, vous trouverez un guide (cet article est déjà paru le 16 juin dans Trends Tendances).

La plupart des crédits hypothécaires sont résiliés anticipativement

A notre connaissance, Record Banque est la seule banque en Belgique à ne pas proposer de prêt assorti d'un taux fixe sur toute la durée. "Record Banque est la championne incontestée du taux variable", affirme Herman Bruyland, fondateur du courtier de crédit Konsilas et ex-membre du comité de crédit de Record Banque. "La banque propose des formules à taux fixe sur 12 ans maximum et une adaptation tous les cinq ans, sachant par expérience que le crédit hypothécaire ne court rarement plus de 12 ans. La plupart des crédits hypothécaires sont en effet résiliés anticipativement, que ce soit pour cause de refinancement, de divorce, de décès, de vente ou encore d'héritage."

Selon Thomas Naert, porte-parole de Record Banque, le choix du taux variable est lié à "la gestion des risques" : "Chaque crédit hypothécaire nécessite un travail sur mesure. Le client choisit dans notre gamme de produits en fonction de sa situation personnelle. Il a le choix entre de nombreuses options en termes de durée, de formules de taux et de possibilités de remboursement. Certains clients privilégient la sécurité de mensualités fixes, d'autres préfèrent un plan adapté à l'évolution prévisible de leurs revenus." Exemple typique : les prêts assortis de mensualités initialement peu élevées qui augmentent au fur et à mesure pour les emprunteurs prévoyant un accroissement de leurs revenus familiaux. Et inversement pour les emprunteurs qui anticipent la diminution progressive des revenus du ménage.

Cap & floor

Comme l'explique John Romain du bureau de conseil en planification immobilière Immotheker & Finotheker, l'emprunteur qui opte pour le taux variable bénéficie en Belgique d'une protection plus importante que dans les autres pays. Grâce à cette protection typiquement belge, un taux variable peut s'avérer fort intéressant. "Du fait des taux historiquement bas, il existe aujourd'hui des formules à taux d'intérêt variable très intéressantes sur le marché, affirme John Romain. Conformément à la loi, un taux variable peut tout au plus doubler car le taux doit pouvoir augmenter et diminuer dans les mêmes proportions."

Les banques limitent l'ampleur de l'adaptation par un cap et un floor qui sont l'augmentation (cap) ou la baisse (floor) maximale du taux d'intérêt. La limitation légale est aujourd'hui souvent plus stricte que celle des banques. John Romain cite un exemple pratique : un prêt de 200.000 euros sur 30 ans auprès d'une grande banque, avec un taux d'intérêt adaptable tous les trois ans avec un cap de 5 % (-5 % / +5%). "Le taux est de 1,35 % les trois premières années. Autrement dit, il ne pourra pas dépasser 2,72 % maximum, explique John Romain. Plus avantageux donc que le taux fixe de 2,77 % que propose la même banque pour les prêts sur 30 ans. Plus concrètement : dans notre exemple, vous payez 675,14 euros par mois les trois premières années, soit 140 euros de moins que si vous aviez opté pour un taux fixe. Dans le pire des cas, le taux variable peut s'élever à 2,72 % lors de la première adaptation mais même dans ce cas, vous payez encore 19 euros par mois de moins qu'avec un taux fixe."

Vente de produits supplémentaires

Dans l'exemple ci-dessus, l'avantage ne fait aucun doute mais sur les durées plus limitées, l'avantage est temporaire ou moins important. "La politique commerciale des banques fait en sorte que les formules avec taux variable sont moins connues", constate John Romain. "On le voit à la politique des prix. Plus la durée du prêt est longue, plus le taux fixe est coûteux. Les prêts sur 30 ans n'existent plus sur le marché. Plus le client veut de sécurité, plus le prêt lui coûte cher."

" Les banques affirment que le client ne jure plus que par les taux fixes. Mais cela les arrange bien. Je peux vous dire que 30 à 40 % de nos clients souscrivent des prêts à taux variable. Il est plus difficile d'expliquer pourquoi les taux variables sont plus avantageux. Cela nécessite une analyse préliminaire plus approfondie. Et il faut bien connaître son client. Il existe quantité de combinaisons et de possibilités de protéger le niveau de vie du client, mais les banques se gardent bien de le rappeler. Elles essaient par tous les moyens de vendre un maximum de produits supplémentaires avec le crédit."

Crédit bullet

Comme le fait remarquer Herman Bruyland, seules quelques banques offrent certaines formes de crédit. "Un crédit bullet (ou crédit à terme fixe) peut s'avérer intéressant pour l'achat d'une seconde résidence. Il s'agit d'un crédit en vertu duquel le client ne paie que les intérêts pendant la durée du contrat et rembourse la totalité du capital à l'échéance. Le versement d'une pension complémentaire à l'âge de la retraite peut par exemple servir à rembourser le prêt. Pour ce genre de crédit, je collabore avec Record Banque, Krefima et Allianz. Toutes les banques n'offrent pas cette possibilité."

Certaines banques se spécialisent dans un public de niche bien précis, comme les professions libérales, le corps médical (Banque J. van Breda) ou les indépendants (BKCP), et adaptent les critères d'acceptation en conséquence.

Courte ou longue durée ?

La politique des prix des banques incite les clients à raccourcir la durée de leur emprunt

Plus la durée du prêt est longue, plus la banque court le risque d'un remboursement anticipé. Or l'interruption anticipée d'un crédit logement a un coût pour la banque. De très nombreux Belges ont refinancé leur crédit logement en 2015 - et dans une moindre mesure durant les premiers mois de 2016. "En d'autres termes, les consommateurs ont négocié un taux moins élevé pour leur crédit logement auprès de leur banque ou d'une autre banque", explique Peter Vanden Houte, chief economist chez ING Belgique. "Le client paie alors une indemnité de remboursement anticipé pour rupture de contrat hypothécaire. Ces indemnités ont boosté les résultats des banques en 2015 mais la médaille a aussi son revers : ces contrats hypothécaires généreront moins de bénéfices au cours des prochaines années."

Rien d'étonnant donc à ce que les banques belges accordent de moins en moins de prêts pour une durée supérieure à 25 ans. Selon John Romain, il y a cinq ans, 67 % des acheteurs et des bâtisseurs empruntaient pour une période de 21 à 30 ans contre 48 % en 2016. "La politique des prix des banques incite les clients à raccourcir la durée de leur emprunt, constate John Romain. Et ce n'est pas toujours dans l'intérêt du client. Les banques ne tiennent pas suffisamment compte de la situation future des emprunteurs. Elles ne considèrent que les critères standard comme le rapport entre le montant emprunté et la valeur des biens immobiliers (loan to value), le rapport entre la charge du remboursement et les revenus (debt to income) et la stabilité d'emploi."

Frais fixes

D'où cette question de John Romain : les emprunteurs peuvent-ils encore épargner suffisamment s'ils doivent rembourser des mensualités plus élevées sur une plus courte durée ? N'occultent-ils pas les frais fixes incombant au propriétaire ? Sont-ils en mesure de faire face à un malheureux contretemps ? Pourraient-ils assumer une éventuelle augmentation des taxes ? Disposent-ils d'une réserve suffisante s'ils décident de réduire leur temps de travail pour s'occuper de leurs enfants en bas âge ou de leurs parents ? "Les banques devraient cartographier la situation financière actuelle et future des clients mais elles ne le font pas. Elles ne le feront que lorsque la nouvelle loi sur les hypothèques entrera en vigueur", ajoute John Romain. Cette entrée en vigueur était normalement prévue le 1er décembre 2016, mais les banques ont obtenu un report jusqu'au 1er avril.

Le raccourcissement de la durée des contrats résulte de la politique de prudence accrue menée par les banques. Les régulateurs tentent depuis longtemps de limiter l'impact d'un éventuel crash immobilier sur les banques. En cas de forte baisse des prix immobiliers et d'une hausse du nombre de défauts de paiement sur les crédits logement, la banque a un gros problème. En théorie, elle a le droit de vendre votre maison si les remboursements sont interrompus. En cas de dévalorisation du bien, votre maison pourrait avoir moins de valeur que le capital et les intérêts à payer à la banque. Inciter les clients à rembourser le capital sur un laps de temps plus court permet de résoudre partiellement le problème.

Se faire conseiller ou non ?

Bientôt, vous pourrez souscrire un crédit au bureau de poste. Bpost Bank a envoyé mercredi un communiqué de presse pour annoncer qu'ils vont expérimenter la communication avec des vidéo en live pour directement mettre le client dans le bureau de poste en contact avec les spécialistes en crédits hypothécaires de Bpost Bank. Mais avez-vous absolument encore besoin de conseil ? Keytrade Banque a annoncé en juin que ses clients pourront bientôt souscrire un crédit hypothécaire entièrement en ligne. Keytrade se démarque ainsi de Hello Banque qui oblige ses clients à venir apposer leur signature sur le papier, soit dans une agence de Fintro ou de BNP Paribas Fortis, soit par correspondance.

John Romain s'interroge également sur l'offre de crédits hypothécaires sur Internet. "Un dossier crédit représente en moyenne 10 heures de travail, réagit-il. Nous envisageons différents scénarios pour coller au plus près aux desiderata du client. Nous préparons un plan financier, nous cherchons les différents types et formules de crédit les mieux adaptés à sa situation. Nous décortiquons ensuite l'offre des banques et les produits séparément : quel est le meilleur crédit hypothécaire, la meilleure assurance solde restant dû et la meilleure assurance incendie pour notre client ? Dans la plupart des cas, notre proposition est moins chère que l'offre cumulée de la banque."

Négocier fonctionne

A partir du 1er avril, les banques seront obligées d'inclure dans le taux annuel effectif global (TAEG) les primes pour les assurances cumulées et les autres produits

Même si la nouvelle loi renforce l'obligation de conseil, les intermédiaires de crédit comme Immotheker ne peuvent pas se présenter comme des conseillers. "En tant qu'intermédiaire de crédit indépendant, nous percevons une commission d'environ 1 % pour les crédits que nous rapportons à une banque. Je ne vois aucune objection à rendre ces indemnités plus transparentes. Les gens me montrent bien leur fiche de salaire. Les indemnités que les banques réclament sur tous ces produits manquent cruellement de transparence."

Notez qu'il est toujours possible de négocier. En mettant plusieurs banques en concurrence, il est effectivement possible d'obtenir un taux plus bas. Un de nos rédacteurs, âgé d'une vingtaine d'années, s'est renseigné après de plusieurs banques pour un crédit logement sur 25 ans. La différence entre le taux le plus élevé (2,95 % chez Beobanque) et le moins élevé (2,29 % chez BNP Paribas Fortis) n'est pas négligeable. Son interlocuteur chez Beobanque lui a fait comprendre qu'il ne pourrait bénéficier d'un taux plus avantageux qu'après deux ans de bons et loyaux services chez le même employeur. " Toutes les banques attachent de l'importance à la stabilité en termes d'employeur, précise Herman Bruyland (Konsilas). Les différences d'une banque à l'autre sont souvent très subtiles. Les chèques-repas sont parfois considérés comme des revenus, parfois pas."

Réductions conditionnelles

Mais le taux n'est pas le seul critère dont il faut tenir compte. Car les réductions sont souvent accordées sous condition. Le client doit souscrire une assurance solde restant dû à la banque, une assurance incendie, une assurance familiale et peut-être d'autres produits encore. Le client n'a au départ aucune idée de la différence de prix à l'arrivée. "A partir du 1er avril, les banques seront obligées d'inclure dans le taux annuel effectif global (TAEG) les primes pour les assurances cumulées et les autres produits", prévient John Romain.

Le débat sur ce que doit inclure ou non le TAEG n'est toujours pas clos. Qui plus est, cette loi n'atteint pas son objectif. En effet, les banques ne doivent préciser le coût total qu'au moment de l'offre. Or, elles facturent pour chaque offre plusieurs centaines d'euros de frais de dossier. Dans ces conditions, les clients ne prennent plus la peine de comparer mais prennent leur décision sur base des éléments dont ils disposent.