Emprunter à taux fixe vous offre la sécurité: vous savez précisément, chaque mois, à quoi vous attendre. Avec un taux d'intérêt variable, ce n'est pas le cas, ce qui rend cette formule moins populaire. Chez BNP Paribas Fortis, seuls 9% de tous les crédits logement ouverts sont variables. Par rapport à l'an dernier, alors que la moyenne se situait encore autour de 3 à 4%, la tendance est certes à la hausse. Chez KBC, un crédit sur cinq était encore à taux variable l'an dernier, mais ce pourcentage se situe aujourd'hui autour de 6%. ING maintient une proportion stable de 2%. Il est singulier que chez AXA, quasi un crédit logement sur trois est encore variable. La popularité diminue toutefois ici aussi.

Il est bon de savoir qu'un taux d'intérêt variable ne peut pas fluctuer de manière illimitée. La loi sur les crédits hypothécaires impose des règles. L'adaptation du taux doit ainsi toujours être possible dans les deux sens. Les formules par lesquelles le taux d'intérêt peut uniquement augmenter sont donc interdites. En outre, la hausse ou la diminution de taux ne peut avoir lieu qu'après des périodes définies à l'avance. Une période minimum d'un an s'applique de toute façon: le taux d'intérêt ne peut donc jamais être révisé plus d'une fois par an. Selon la formule la plus simple '1/1/1', l'adaptation du taux se fait tous les ans. C'est en général à la date anniversaire de la signature de l'acte notarié, mais un autre moment peut en principe également être convenu. D'autres formules variables sont aussi possibles, comme '3/3/3' (adaptation tous les trois ans) ou '5/5/5' (tous les cinq ans). Les périodes ne doivent en outre pas toutes être égales: un crédit '3/1/1' (première révision après trois ans et ensuite annuellement) est aussi possible. Une autre formule populaire auprès des emprunteurs qui désirent éviter les surprises pendant les dix premières années est le crédit '10/5/5'.

Limites à la révision

La hauteur de l'adaptation du taux d'intérêt est représentée par le cap et le floor, respectivement le pourcentage maximal d'augmentation ou de diminution du taux d'intérêt. Un cap offre par conséquent une protection contre une hausse des taux d'intérêt, alors que le floor représente une limite de diminution du taux. Un exemple: avec la formule '1/1/1 +2/-2', le taux d'intérêt peut être adapté chaque année et l'augmentation ou la diminution est de 2 points pourcent maximum à chaque révision.

La limite supérieure et la limite inférieure de révision du taux d'intérêt sont définies dans l'acte de crédit. La banque a le droit de déterminer ces limites librement, mais la loi précise que l'adaptation vers le haut (cap) ne peut jamais être plus grande que la révision vers le bas (floor). Le contraire est toutefois autorisé: la variation maximum vers le bas peut être plus grande que la variation maximum vers le haut. Il existe même des formules qui permettent une augmentation maximale de 2% du taux, mais bien une diminution illimitée de celui-ci.

Il est également intéressant de savoir que l'adaptation du taux d'intérêt ne peut pas se faire arbitrairement. La révision est liée à un indice de référence qui est inclus dans le contrat lors de la souscription du crédit. Cet indice suit le marché et est adapté chaque mois - après la publication dans le Moniteur. Lors d'une révision du taux d'intérêt, la banque compare le niveau de départ avec celui de l'indice à ce moment-là. Cela peut alors conduire à une augmentation ou une diminution de votre taux d'intérêt. En tant que preneur de crédit, vous recevez, après chaque adaptation, un document dans lequel le calcul est expliqué.

Des exemples de terrain

Les taux d'intérêt initiaux pour les crédits à taux variable sont légèrement inférieurs à ceux des crédits à taux fixe. A titre d'illustration: chez BNP Paribas Fortis, vous empruntez actuellement 200.000 euros sur vingt ans à un taux fixe de 2,90%*. Votre mensualité s'élève dans ce cas à 1.096,03 euros. Si vous optez pour un taux variable, vous empruntez dans ce cas à 2,64%* (1/1/1 +3/-3) ou 2,37%* (5/5/5 +4/-4). Dans le scénario le plus optimiste, les montants de la mensualité diminuent respectivement jusqu'à 843,32 euros et 879,98 euros. Dans le pire des cas - donc lors de l'application des révisions maximales - ils augmentent jusqu'à respectivement 1.319,19 euros et 1.226,35 euros.

"Dans l'ensemble, les différences entres taux fixe et variables sont actuellement petites", précise Stef Van den Broeck d'Eurofinco, un bureau de conseil indépendant spécialisé dans le financement immobilier. "L'éventuelle rémunération pour le risque de taux est donc limitée. En outre, les taux d'intérêt variables paraissent parfois meilleurs que ce qu'ils sont en réalité, car le preneur de crédit reçoit une réduction conditionnelle s'il achète également d'autres produits dans la même banque. Si, lors d'une révision, il s'avère que les conditions ne sont pas respectées, la réduction disparaît et la hausse de taux se révèle plus élevée que prévu."

"La différence de taux limitée entre taux variable et taux fixe explique pourquoi les preneurs de crédit optent souvent pour la sécurité", confirme Pieter Kussé de KBC. "Mais maintenant que les niveaux des taux sont à nouveau à la hausse, cela vaut certainement la peine d'examiner également les taux d'intérêt variables. Ceux-ci offrent plus de flexibilité: à chaque moment de révision du taux, vous pouvez raccourcir ou allonger la durée du crédit de maximum 20% de la durée initiale. Vous pouvez de la sorte mieux faire correspondre votre charge de crédit à votre situation financière."

Kristof De Paepe de Guide-Epargne.be est également d'avis qu'un taux variable doit toujours être envisagé. "Tout dépend de l'offre que vous recevez auprès des organismes de crédit", explique-t-il. "Sur notre site web, où vous pouvez comparer leurs taux et conditions, on trouve plusieurs messages d'emprunteurs qui choisissent une formule '10/5/5' du fait que, même dans le pire des scénarios, celle-ci est mieux que la meilleure offre reçue pour un taux fixe. Pour des périodes de révision de taux plus courtes, c'est toutefois très exceptionnel."

Etre payé pour emprunter ?

Les taux d'intérêt ont fortement diminué, ces dernières années. Les personnes qui ont à l'époque souscrit un crédit logement à taux variable, en récoltent aujourd'hui les fruits. Pour certains, la diminution est tellement forte qu'ils ne doivent plus payer d'intérêts aujourd'hui. Pour un groupe encore plus restreint, le taux d'intérêt est même devenu négatif. Cela signifie que vous recevez de l'argent au lieu de devoir payer des intérêts. En théorie, du moins. Certaines banques refusent d'octroyer des intérêts négatifs.

Ombudsfin, l'ombudsman en conflits financiers, est pourtant d'avis que les institutions de crédit ne peuvent pas se cacher derrière leurs conditions générales. En d'autres mots: les éventuels taux d'intérêt négatifs doivent être appliqués dans l'avantage du preneur de crédit. Le ministre de l'Economie et des Consommateurs Kris Peeters (CD&V), souscrit à cette déclaration. Entre-temps, les banques ont toutefois appris leur leçon: les contrats de crédit actuels excluent les taux d'intérêt négatifs.

* taux au 17/11/16 sans réductions