Une maison dans le sud de la France, financièrement faisable?

Le rêve immobilier ultime des Belges ? Posséder une résidence secondaire dans le sud de la France. Est-ce financièrement faisable ? De quoi faut-il tenir compte ?

Avant de s’offrir une maison ou une villa en France, il est bon de s’informer non seulement à propos du prix mais aussi des aspects juridiques et fiscaux en vigueur dans l’Hexagone. Renseignez-vous aussi sur ce que cela peut impliquer pour vous d’être propriétaire en France tout en demeurant domicilié en Belgique, que ce soit en tant que propriétaire de résidence secondaire ou en tant que bailleur.

” L’intégralité du marché immobi- lier français est stable, constate Sonja Callebaut, gérante de Ciel Blue Invest, immobilière spécialisée dans les résidences secondaires du Sud de la France. La région, et en particulier les environs de Monaco, Cannes et Saint-Tropez, est un marché mondial qui attire une large gamme de candidats à l’achat. C’est ce qui explique que les prix soient, et demeurent, aussi élevés. Pour l’instant, le marché des maisons français est particulièrement prisé par les Scandinaves, les Allemands et les Américains. ”

Les prix

” Les prix les plus abordables se trouvent au-delà d’un rayon de 30 km autour de la Côte d’Azur, dans des villages pittoresques comme Lorgues et Flayosc, résume Sonja Callebaut. On y trouve pour 450.000 à 500.000 euros de jolies maisons avec piscine. On est certes un peu éloigné de la mer, mais l’environnement, au beau milieu des Côtes de Provence, est paradisiaque. Se rapprocher de la Côte d’Azur est extrêmement onéreux. Dans les Alpes-Maritimes, une belle villa avec quatre chambres et piscine coûte 750.000 euros, sinon plus. Dans la région de Sainte-Maxime, vous pouvez compter de 750.000 à 1 million d’euros. Avec vue sur mer, il faudra mettre 1,5 million d’euros sur la table. Sur la Croisette, à Cannes, vous ne trouverez pas d’appartement sur la digue à moins de 1 million d’euros. Enfin, dans la région de Saint-Tropez, il vous faudra débourser plus de 2 millions pour une belle villa, voire 3, si vous voulez qu’elle donne sur la mer. ”

Voyons maintenant l’évolution des prix dans les deux départements de la Côte d’Azur : le Var (Saint-Tropez, Sainte-Maxime et arrière-pays) et les Alpes-Maritimes (Côte d’Azur, région de Cannes, Nice, Menton).

Le Var. ” Les logements ont perdu 3,8 % de leur valeur ces 10 dernières années. Les prix n’ont pas diminué l’an dernier, et ils ont même regagné 1,5 % ces trois derniers mois. La dépréciation de 3,8 % peut s’expliquer par la dimi-nution constatée dans l’arrière-pays. Si l’on pouvait ne tenir compte que de la région côtière, l’évolution serait bien différente “, analyse Sonja Callebaut.

Les Alpes-Maritimes. Selon l’Ordre des notaires français, les prix ont perdu 5,1 % ces cinq dernières années à l’échelon de tout le département sauf à Cannes, localement qualifiée de marché bloqué. Manifestement, les propriétaires de biens résidentiels, comme sur la Croisette, n’ont aucune envie de vendre : ils sont souvent plus âgés et fortunés, de sorte que rien ne presse. Aucune vraie dépréciation n’est envisageable. Les villes luxueuses, comme à Beaulieu et Saint-Jean-Cap-Ferrat perdent, elles, de 15 à 20 % de leur valeur parce qu’elles n’intéressent pas les Russes.

Faut-il acheter maintenant ? Même si personne ne peut prédire l’avenir, Sonja Callebaut estime inutile d’attendre : ” Il n’y aura pas de forte baisse et, y en aurait-il une, elle serait davantage liée à la qualité des habitations. Les belles maisons conservent toute leur valeur et se vendent rapidement. Si vous aimez la France et que vous repérez la maison de vos rêves, n’attendez pas et essayez de bien négocier avec l’agent. Avec un peu de chance, si le vendeur est pressé, vous pourriez faire une bonne affaire. ”

Déclaration en Belgique

Précisons avant tout que l’administration fiscale belge sait toujours quand un Belge achète une résidence (secondaire) en France. Ce que nous confirme Jean-Jacques Debacker, estate planner wealth management chez BNP Paribas Fortis. En vertu d’un accord administratif ratifié le 2 juillet 2002, la France et la Belgique s’informent mutuellement et automatiquement en cas d’achat ou de perception de revenus locatifs dans un des deux pays par un résident de l’autre Etat. Vous n’aurez donc d’autre choix que de signaler l’existence de votre résidence française dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques. Si vous mettez les lieux en location, il vous faudra déclarer en Belgique les revenus locatifs nets perçus. Si vous ne louez pas le bien, vous devrez en déclarer la valeur locative. ” Il s’agit de la valeur locative brute annuelle moyenne que vous en obtiendriez si vous le louiez ; elle dépend notamment des pratiques dans la région et de la situation “, précise Jean-Jacques Debacker. La valeur locative brute est renseignée sur l'” avertissement-extrait de rôle ” relatif à la taxe d’habitation française.

Bonne nouvelle, vous ne serez pas doublement imposé : vous payerez en France les impôts sur votre habitation française mais en serez exonéré en Belgique. Tenez toutefois compte de ce que l’on appelle la réserve de progressivité. ” Vos revenus immobiliers français s’ajouteront à vos revenus imposables belges. Il est donc fort possible que le fait de posséder cette résidence en France vous fasse accéder à une tranche d’imposition supérieure “, prévient Jean-Jacques Debacker.

Imposition en France

Si vous achetez une habitation neuve (c’est-à-dire âgée de moins de cinq ans), vous serez redevable en France d’une TVA de 20 % augmentée de 0,715 % de droits d’enregistrement. Si le bien a plus de cinq ans, vous ne payerez que les droits d’enregistrement, fixés à 5,09 % – un taux qui peut toutefois grimper jusqu’à 5,8 % dans certaines régions. Vous serez redevable chaque année de la taxe foncière et l’occupant (que ce soit vous-même ou un locataire) aura également à payer la taxe d’habitation. Ces deux taxes peuvent être comparées à notre précompte immobilier.

Si vous mettez le logement en location, le revenu locatif net sera imposé en France au taux de 20 % au moins, majoré de 15,5 % de prélèvements sociaux. N’oubliez pas que si la valeur nette (actif diminué du passif) des biens que vous possédez là-bas est supérieure à 1,3 million d’euros, vous serez redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune. Si vous revendez avec plus-value, celle-ci sera grevée de 19 % d’impôt (voire 25 %, en fonction de son montant), augmentés, là encore, de 15,5 % de prélèvements sociaux. La plus-value imposable à la revente sera diminuée de 6 % entre la cinquième et la 21e année, et de 4 % pour la 22e. Vous ne serez donc plus imposé sur la plus-value à partir de la 22e année. Attention : il vous faudra attendre 30 ans avant que la plus-value soit totalement exonérée des prélèvements sociaux.

Si vous cédez votre résidence française à vos enfants par donation, l’opération sera grevée de 5 à 45 % de droits de donation en France – jamais en Belgique. En cas de décès, vos héritiers auront à s’acquitter des droits de succession en France, à des taux identiques aux taux applicables en cas de donation. Il n’y aura pas, là-bas, de droits de succession entre époux. Votre résidence française devra figurer dans la déclaration de succession en Belgique. Vos héritiers ne seront toutefois pas imposés à deux reprises, puisque les droits de succession payés dans l’Hexagone pourront être déduits de ceux acquittés en Belgique sur la résidence française. Si les droits de succession en France sont plus élevés qu’ici, la déduction sera limitée au montant des droits belges.

Par Johan Steenackers