Mais alors à quoi sert encore le permis de lotir, sagement conservé par le législateur bruxellois ? Sa fonction première est de protéger l'acquéreur d'un terrain contre le risque de non-constructibilité de celui-ci et le danger de se voir refuser tout permis d'urbanisme en raison du caractère insuffisamment " équipé " de son terrain. En effet, de jurisprudence constante, un terrain n'est apte à recevoir des constructions que s'il dispose des infrastructures nécessaires à cette fin - eau, gaz, électricité, égouttage, etc. - et qu'il est bordé par une voirie carrossable.

Les " charges " du lotissement - à ne pas confondre avec les charges d'urbanisme stricto sensu - consistent donc en la réalisation de ces travaux d'aménagement ou, au moins, en la fourniture, par le lotisseur, de garanties financières suffisantes de leur bonne fin. A défaut, celui-ci ne pourra pas vendre ou, plus simplement, proposer à la vente les lots qu'il aura créés... sauf à commettre une infraction pénalement sanctionnée.

Encore faut-il s'entendre sur les opérations soumises à permis de lotir. Au cours de ces derniers mois, certaines hésitations ont semblé caractériser la position adoptée par l'administration. Un rappel s'impose donc.

Cinq conditions et des exceptions

La majorité des projets résidentiels étant réalisée dans le cadre de la loi Breyne, on comprend que les promoteurs se détournent du permis de lotir pour lui préférer le permis d'urbanisme "collectif".

Cinq conditions doivent être vérifiées pour qu'un permis de lotir soit requis. Il faut, tout d'abord, une division d'un terrain, c'est-à-dire le partage d'un ensemble de parcelles contiguës appartenant au même propriétaire - les divisions cadastrales demeurant sans effets. Il faut, ensuite, que cette division aboutisse à créer au moins un lot non bâti, c'est-à-dire vierge de constructions ayant nécessité un permis de bâtir et érigées de manière licite (peu importe qu'il s'agisse de logements). Il faut, également, que ce lot soit destiné à être vendu, cédé en emphytéose ou superficie, ou loué pour plus de neuf ans. Il faut, enfin, que cette opération soit réalisée en vue de la construction d'un logement : toute autre affectation n'est pas constitutive de lotissement.

Il s'agit bien entendu de conditions cumulatives : si l'une d'elles fait défaut, aucun permis ne sera nécessaire. Nonobstant ces différentes conditions qui doivent être réunies, il est des situations où, malgré tout, un permis de lotir sera requis alors qu'il ne présente pas de réelle utilité. Il s'agit d'un cas fréquemment rencontré où le propriétaire d'un bien situé le long d'une voirie dûment équipée, souhaite diviser son bien pour en vendre la partie non encore bâtie. Eu égard à la configuration des lieux, l'exigence d'un permis de lotir n'a guère de sens et représente une réelle perte de temps.

Conscient de cette difficulté, le législateur bruxellois a décidé d'agir. Dans le cadre de la réforme du CoBAT - entrant sans doute en vigueur au 1er janvier 2018 - l'article 103 sera remanié : désormais, seront exclues de l'obligation d'obtenir un permis de lotir préalable les opérations de division qui, quoique satisfaisant aux conditions précitées, n'impliquent pas l'ouverture de nouvelles voies de communication.

Voilà qui contribuera à réduire encore un peu plus les cas soumis à permis de lotir, instrument " ni chair, ni poisson ", puisque mélange d'autorisation individuelle et de prescriptions à caractère réglementaire, peu ou pas évolutif et malaisé à modifier.

Lorsque l'on sait que la majeure partie des projets résidentiels sont réalisés dans le cadre de la loi Breyne, avec toutes les garanties que cela comporte pour les futurs acquéreurs, on comprend aisément que les promoteurs évitent les opérations de division par des mises en copropriété de leur bien et se détournent du permis de lotir pour lui préférer le permis d'urbanisme " collectif " ou, en Région wallonne, dit " de constructions groupées ", ayant l'avantage indéniable d'ouvrir immédiatement le droit de construire... Les jours du permis de lotir s'en trouvent donc de plus en plus comptés...

Par Philippe Coenraets, avocat associé Coenraets & Associés, chargé de cours à l'Ichec.