Entre 2000 et 2007 l'immobilier résidentiel a au moins doublé de valeur quasi partout dans le monde. Il était donc attractif d'emprunter pour bénéficier de la plus value des actifs acquis et de rembourser son emprunt au pair, notamment par la réalisation du bien acquis.

La raison de cette crise est sans nul doute l'excès de crédit par des emprunteurs qui voulaient gagner mais n'avaient pas les moyens de perdre en cas de retournement du marché. Elle a également été amplifiée par la titrisation mondiale de cette dette vers des acteurs de marché incapables d'en évaluer les risques et ayant pris des engagements excédant substantiellement leurs capacités financières par rapport à leurs fonds propres.

Le monde s'est réveillé à la fin de l'été 2008 avec une indigestion de crédit, mortelle pour beaucoup, si pas toutes les institutions de crédit, si bien que les états du monde entier ont dû intervenir pour soutenir leur système bancaire. Cette crise du crédit s'est ensuite transformée en crise de confiance et récession globale. Les banques centrales ont abaissé leurs taux directeurs à des niveaux extrêmement bas et l'inflation qui avait connu une pointe mi 2008 devrait se transformer en déflation en 2009 du fait d'une croissance économique négative.

Dans ce contexte que peut-on attendre de l'immobilier belge et international ?

Il est clair que la forte baisse des crédits limite les moyens financiers des acheteurs créant de ce fait une demande en diminution, qui est amplifiée en ce qui concerne l'immobilier commercial, par la récession économique induisant un " dowsizing " des entreprises et donc de la demande de surface. En ce qui concerne l'immobilier résidentiel la réduction de la demande provient de la crainte d'une baisse des prix et d'un niveau de revenus des ménages sous pression.

Chaque marché devra donc intégrer les données locales afin de retrouver son point d'équilibre par rapport à une demande en forte régression.

Certains pays et surtout ceux où les excès étaient les plus forts réagissent rapidement (USA, UK, Irlande, Espagne, Europe Centrale).

Comme je l'ai souvent écrit dans cette tribune, les prêts immobiliers accordés en Belgique ont été octroyés avec plus de discernement que dans les pays anglo-saxons, mais une baisse de valeur semble inévitable dans le contexte économique actuel.

Après les ajustements nécessaires, dont question ci-dessus, et qui prendront un certain temps, je reste globalement positif compte tenu du fait que la récession économique induira une épargne qui devra être investie ; que l'immobilier est, et reste, un excellent rempart contre les méfaits de l'inflation qui semble inévitable après cette crise, compte tenu du niveau qu'auront atteint les déficits publics pour la résorber et que l'achat de son (ou d'un meilleur) logement reste le placement préféré des Belges.

Philippe Wissinger

Entre 2000 et 2007 l'immobilier résidentiel a au moins doublé de valeur quasi partout dans le monde. Il était donc attractif d'emprunter pour bénéficier de la plus value des actifs acquis et de rembourser son emprunt au pair, notamment par la réalisation du bien acquis.La raison de cette crise est sans nul doute l'excès de crédit par des emprunteurs qui voulaient gagner mais n'avaient pas les moyens de perdre en cas de retournement du marché. Elle a également été amplifiée par la titrisation mondiale de cette dette vers des acteurs de marché incapables d'en évaluer les risques et ayant pris des engagements excédant substantiellement leurs capacités financières par rapport à leurs fonds propres. Le monde s'est réveillé à la fin de l'été 2008 avec une indigestion de crédit, mortelle pour beaucoup, si pas toutes les institutions de crédit, si bien que les états du monde entier ont dû intervenir pour soutenir leur système bancaire. Cette crise du crédit s'est ensuite transformée en crise de confiance et récession globale. Les banques centrales ont abaissé leurs taux directeurs à des niveaux extrêmement bas et l'inflation qui avait connu une pointe mi 2008 devrait se transformer en déflation en 2009 du fait d'une croissance économique négative. Dans ce contexte que peut-on attendre de l'immobilier belge et international ?Il est clair que la forte baisse des crédits limite les moyens financiers des acheteurs créant de ce fait une demande en diminution, qui est amplifiée en ce qui concerne l'immobilier commercial, par la récession économique induisant un " dowsizing " des entreprises et donc de la demande de surface. En ce qui concerne l'immobilier résidentiel la réduction de la demande provient de la crainte d'une baisse des prix et d'un niveau de revenus des ménages sous pression.Chaque marché devra donc intégrer les données locales afin de retrouver son point d'équilibre par rapport à une demande en forte régression. Certains pays et surtout ceux où les excès étaient les plus forts réagissent rapidement (USA, UK, Irlande, Espagne, Europe Centrale).Comme je l'ai souvent écrit dans cette tribune, les prêts immobiliers accordés en Belgique ont été octroyés avec plus de discernement que dans les pays anglo-saxons, mais une baisse de valeur semble inévitable dans le contexte économique actuel. Après les ajustements nécessaires, dont question ci-dessus, et qui prendront un certain temps, je reste globalement positif compte tenu du fait que la récession économique induira une épargne qui devra être investie ; que l'immobilier est, et reste, un excellent rempart contre les méfaits de l'inflation qui semble inévitable après cette crise, compte tenu du niveau qu'auront atteint les déficits publics pour la résorber et que l'achat de son (ou d'un meilleur) logement reste le placement préféré des Belges.Philippe Wissinger