Les fonds exposés globalement sur le secteur immobilier ont dégagé une performance torride depuis le début de l'année, avec une progression moyenne supérieure à 25% pour les principaux produits commercialisés en Belgique. Le changement d'orientation dans la politique monétaire américaine explique en grande partie cette progression. De relativement improbable au début 2019, les baisses du taux directeur américain sont désormais inscrites dans les attentes du marché, en particulier sur les marchés obligataires. Dans le même temps, le secteur immobilier global a enregistré une nouvelle phase de croissance, tant en termes de nouvelles introductions en Bourse qu'au niveau des augmentations de capital pour financer la poursuite de la croissance, avec une capitalisation boursière qui atteignait plus de 1.800 milliards de dollars à la fin du premier semestre 2019.

Il y a 20 ans, le secteur de l'immobilier était très basique avec trois grands secteurs (bureaux, commercial, résidentiel) qui constituaient la quasi-totalité du marché. Depuis quelques années, la diversité a fortement augmenté, notamment au niveau américain où il existe aujourd'hui pas mois de 14 sous-secteurs avec des sociétés qui sont exclusivement spécialisées sur un seul type de biens. Parmi les segments aujourd'hui préférés des gestionnaires de fonds, la logistique fait clairement l'unanimité.

Ce secteur a véritablement explosé depuis le début 2019, notamment en comparaison de l'immobilier commercial qui affiche désormais une décote importante par rapport au reste du marché. Cette progression est liée à la montée en puissance du commerce électronique qui nécessite toujours davantage d'entrepôts en bordure des grands centres urbains.

Potentiel intact

Les valorisations ont également été dopées par l'acquisition du portefeuille logistique du groupe asiatique GLP par le spécialiste du private equity Blackstone pour la somme de 18,7 milliards de dollars. " Cette opération est une des plus larges jamais réalisées sur le secteur immobilier et constitue une preuve de la demande des investisseurs et de la valorisation attractive pour les actifs industriels ", indique Guy Barnard, gestionnaire du fonds Janus Henderson Horizon Global Property Equities.

John Creswell, directeur chez Duff & Phelps Investment Management, continue de voir beaucoup d'opportunités sur ce segment dont la croissance devrait rester soutenue durant les prochaines années. " C'est un secteur qui devient de plus en plus sophistiqué, avec des acteurs comme le groupe américain Prologis, explique-t-il. Nous sommes aujourd'hui loin des entrepôts en ciment du passé, et les nouveaux bâtiments qui arrivent sur le marché doivent rester ouverts sans interruption et satisfaire aux exigences élevées des grands groupes du commerce sur Internet, notamment au niveau de l'automatisation. Le marché est prêt à payer une prime pour les groupes positionnés sur ce secteur. "

Duff & Phelps Investment Management est un spécialiste de la gestion sur les actifs réels (infrastructure, immobilier, etc.), avec un portefeuille dépassant les 10 milliards de dollars. Ce gestionnaire américain basé à Chicago (Etats-Unis) gère le fonds Nordea 1-Global Real Estate, un des produits les plus performants disponibles sur le marché belge avec des actifs sous gestion qui approchent 1 milliard d'euros.

Récession

La grande question qui se pose aujourd'hui aux investisseurs sera le comportement des actions immobilières dans un contexte économique global qui pourrait tourner à la récession. John Creswell estime que le secteur a historiquement eu une certaine sensibilité par rapport à la conjoncture économique. " Il est également très défensif lorsqu'on adopte un positionnement global, et qu'on se focalise sur les groupes de haute qualité qui dégagent plus de 50% de revenus récurrents ", précise-t-il.

Parmi les secteurs qui sont souvent mis en avant par les gestionnaires pour leur capacité à résister aux variations du cycle économique, les groupes américains qui construisent des datas centers ou des tours de communication figurent souvent parmi les segments privilégiés des gestionnaires de fonds. Un autre segment privilégié par de nombreux gestionnaires est celui des maisons de repos, avec toutefois un profil de croissance plus défensif.

Dans un contexte où les Etats-Unis vont probablement poursuivre leur assouplissement monétaire durant les prochains mois, les dividendes proposés par les groupes immobiliers vont rester un facteur d'attraction pour les investisseurs qui cherchent à sortir des marchés obligataires pour retrouver du rendement. " En outre, le comportement boursier du secteur immobilier est traditionnellement moins volatil que le marché, ce qui offre une bonne protection contre les risques baissiers extrêmes, constate encore Guy Barnard. La croissance défensive va être une zone d'intérêt pour de nombreux investisseurs durant le reste de l'année, mais il faudra rester sélectif car tous les secteurs ne seront pas également soutenus par les flux d'investissement. "

Les rendements sur l'immobilier coté sont souvent comparables à ceux qu'il est possible de trouver sur le segment de l'immobilier non coté, mais avec une meilleure liquidité, plus de transparence et de diversité. Alors qu'un fonds immobilier privé sera souvent exposé sur un nombre réduit d'immeubles, les grands groupes cotés seront quant à eux diversifiés sur plusieurs centaines de biens. " En investissant sur 50 lignes, nous pouvons ainsi nous assurer d'une diversification sur des centaines de bâtiments, indique encore John Creswell. C'est un argument très fort en faveur de l'immoblier coté. " La durée des baux locatifs constitue également une assurance contre les incertitudes économiques, d'autant que ces revenus sont souvent indexés.

Grandes villes et durabilité

De son côté, Schroders a adopté une thématique plus spécifique sur l'immobilier global, en se positionnant sur les perspectives offertes par les grandes cités, qui verront un afflux massif de population durant les prochaines décennies à mesure que l'urbanisation va gagner du terrain. " Les villes sont souvent montrées du doigt comme étant une des causes du changement climatique, indique Tom Walker, cogestionnaire du fonds Schroders ISF Global Cities Real Estate. Nous pensons au contraire qu'elles pourraient faire partie intégrante des solutions. "

Les recherches menées ces dernières années ont, par exemple, démontré que l'empreinte carbone des habitants des villes est souvent inférieure à celle de ceux qui vivent en dehors des centres urbains. Ces derniers habitent souvent dans des maisons qui sont moins efficaces d'un point de vue énergétique que les appartements situés en ville, et ils se reposent moins sur les transports publics pour assurer leurs déplacements.

La stratégie mise en place au niveau du fonds visera donc à se positionner sur les grandes villes qui disposent des meilleures perspectives de croissance pour les prochaines années, avec une sous-exposition sur des segments comme les bureaux ou les centres commerciaux. " Un nombre de segments dans les villes enregistrent des rythmes de croissance très élevés, notamment les maisons de repos, le stockage de biens, les datas centers ou les kots pour étudiants ", ajoute Tom Walker.