L'immobilier est une des classes d'actifs préférées des investisseurs belges. Si le Royaume regorge de sociétés cotées affichant des historiques de performance impressionnants, les fonds de placement permettent une exposition diversifiée sur différents segments du marché (résidentiel, stockage, logistique, commercial, maisons de repos, kots d'étudiants, hôtels, bureaux, etc.).
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L'immobilier est une des classes d'actifs préférées des investisseurs belges. Si le Royaume regorge de sociétés cotées affichant des historiques de performance impressionnants, les fonds de placement permettent une exposition diversifiée sur différents segments du marché (résidentiel, stockage, logistique, commercial, maisons de repos, kots d'étudiants, hôtels, bureaux, etc.). Cela a également beaucoup de sens de s'intéresser à des fonds qui vont avoir la possibilité d'investir globalement, afin de ne pas avoir un risque spécifique trop élevé sur un secteur, un pays ou une zone géographique. Nous avons repris dans notre tableau les huit meilleurs fonds commercialisés en Belgique, sur la base de la performance annualisée sur la dernière décennie. On peut tout d'abord constater que les fonds globaux n'ont pas été immunisés par le mouvement de vente, avec un recul moyen de 27,7% depuis le début de l'année. Sur 10 ans, ils affichent toutefois tous une progression. En tête du classement, nous trouvons Janus Henderson Horizon Global Property Equities (code Isin : LU0264738294), un produit affichant la meilleure performance sur toutes les échéances avec une équipe de gestion stable depuis 2005. Guy Barnard, gestionnaire du fonds, constate que les marchés se sont lourdement ajustés à la menace que pose l'actuelle épidémie. " Les investisseurs veulent aujourd'hui éviter les actifs risqués, avec peu de zones où il était possible de se cacher, y compris sur le secteur immobilier. " Un autre produit affichant une performance attractive est Robeco Sustainable Property Equities (code Isin : LU0187079180). Pour Folmer Pietersma, gestionnaire de ce fonds, " la violence de la correction de ces dernières semaines rappelle la crise de 2008, avec des marchés obligataires qui se sont tendus et des segments du marché qui ont été lourdement touchés ". Les deux spécialistes soulignent que l'immobilier commercial a été particulièrement affecté par le récent mouvement de vente, et que leur exposition sur ce segment était déjà très prudente avant l'explosion de la crise. Pour Guy Barnard, " l'immobilier commercial fait face à des pressions structurelles depuis plusieurs années. Nous attendons de lourds ajustements des résultats attendus, ainsi que des baisses de dividendes ". " Notre gestion vise à identifier des tendances de long terme sur le marché, dit-il. Nous étions déjà très prudents sur les perspectives de ce segment, en raison de l'impact disruptif du commerce par Internet qui va rendre obsolète une bonne partie des surfaces commerciales actuelles. " Folder Pietersma estime en conséquence que la crise du coronavirus ne va faire qu'amplifier et accélérer cette transition. Le gestionnaire de Robeco pense également que cette crise fait aujourd'hui peser des risques plus importants sur le segment des maisons de retraites. " Par le passé, nous avons déjà vu une forte baisse de la demande pour ce type de biens à l'issue des épidémies de grippe plus virulentes, poursuit Folder Pietersma. Nous pensons que le Covid-19 pourrait avoir un impact important sur ce segment durant les prochains mois, sans compter le besoin de nettoyer les bâtiments qui seront infectés ou le risque de contamination du personnel. De nouveaux facteurs de risque sont apparus dans ce segment. " L'inverse de cette tendance est bien entendu le développement de l'immobilier de logistique, qui fut un des segments les plus en vogue sur les dernières années. " C'était autrefois un segment troublé et peu excitant mais le développement du commerce en ligne a poussé les rendements à la hausse avec des centres de distribution qui se situent de plus en plus au milieu des grandes villes, analyse Folder Pietersma. Les entreprises qui sont en mesure de proposer de telles solutions à leurs clients disposent d'un pouvoir de fixation des prix. " Dans ce segment, une valeur plébiscitée par l'ensemble des fonds commercialisés en Belgique est l'américaine Prologis, qui est présente dans les 10 principales positions de l'ensemble des fonds repris dans notre tableau. " Les segments que nous privilégions depuis longtemps dans Janus Henderson Horizon Global Property Equities ont affiché plus de résilience durant la crise, ajoute Guy Barnard. Nous n'avons dès lors pas apporté de gros changements dans l'allocation de notre portefeuille. Nous restons donc surpondérés sur le secteur de la logistique, qui restera soutenu par l'accélération de la transition vers le commerce en ligne. " Et Guy Barnard de citer les récents commentaires de la direction d'Amazon, qui a indiqué avoir l'intention d'ajouter 100.000 personnes dans ses entrepôts et dans ses services de livraison sur le seul marché américain. " La pandémie actuelle va également pousser une partie de la population à continuer d'utiliser les services de livraison en ligne pour les produits alimentaires lorsque le confinement sera terminé ", estime-t-il. L'endettement élevé de certains acteurs est également mis en avant par les deux gestionnaires. Les sociétés avec un endettement élevé seront soumises aux ajustements les plus abrupts, en particulier si elles doivent se refinancer dans les conditions actuelles du marché. " Dans Robeco Sustainable Property Equities, nous sommes attentifs depuis plusieurs années à l'endettement des sociétés et la crise du coronavirus ne fait que renforcer cette analyse, assure Folder Pietersma. Il faut aujourd'hui éviter les groupes qui pourraient être vulnérables à un choc sur le marché du crédit. " Cette attention portée au contrôle des risques va également amener les gestionnaires de Robeco à privilégier les entreprises affichant de bons scores au niveau ESG (environnement, social et gouvernance). " Les entreprises attentives à leur empreinte carbone seront en mesure d'augmenter leurs loyers, ou d'obtenir des taux d'occupation plus élevés et donc d'avoir un impact favorable sur leur rentabilité. Viser ces entreprises aura un impact favorable sur la performance de notre stratégie sur le long terme. " Le maintien des taux à des niveaux extrêmement bas constituera un facteur de soutien important au secteur durant les prochains mois. Pour Guy Barnard, les sociétés avec des flux de revenus défensifs et des bilans robustes doivent rester au centre de la stratégie d'investissement sur le secteur. " Nous ne faisons pas face à une crise du crédit comme en 2008-2009, et la visibilité des flux de trésorerie reviendra au centre de l'attention des investisseurs lorsque la volatilité s'atténuera. " Il constate également que les ventes de ces dernières semaines ont été extrêmes, avec l'ensemble des segments qui ont été vendus de manière indifférenciée. Et la santé financière de nombreuses sociétés immobilières devrait se montrer plus solide que les attentes du marché. " Investir globalement sur le secteur immobilier nous permet aujourd'hui d'avoir accès des opportunités affichant des décotes importantes, comme c'est le cas actuellement, avec des valorisations qui sont tombées vers des niveaux qui n'avaient plus été observées depuis plus de 10 ans. La bonne nouvelle, c'est que les flux de trésorerie devraient se montrer résistants, et les groupes continueront à distribuer des dividendes attractifs en attendant le redressement du marché. "