Nous avons demandé à une dizaine de banques si les taux de leurs crédits hypothécaires avaient diminué depuis le début de cette année. BNP Paribas Fortis et ING Belgique ont répondu par la négative ; Belfius et plusieurs petits établissements nous ont expliqué que les taux hypothécaires suivaient l'évolution des taux longs, de sorte qu'ils avaient effectivement baissé. " Les taux hypothécaires sont très loin d'avoir suivi les taux longs ", conteste pourtant John Romain, le gérant du cabinet de conseil financier Immotheker Finotheker, qui surveille étroitement le marché.
...

Nous avons demandé à une dizaine de banques si les taux de leurs crédits hypothécaires avaient diminué depuis le début de cette année. BNP Paribas Fortis et ING Belgique ont répondu par la négative ; Belfius et plusieurs petits établissements nous ont expliqué que les taux hypothécaires suivaient l'évolution des taux longs, de sorte qu'ils avaient effectivement baissé. " Les taux hypothécaires sont très loin d'avoir suivi les taux longs ", conteste pourtant John Romain, le gérant du cabinet de conseil financier Immotheker Finotheker, qui surveille étroitement le marché. Le taux des obligations souveraines belges à 10 ans est passé début juillet sous zéro, alors qu'il avait entamé l'année à 0,78 %. En 2018, il avait même semblé vouloir se normaliser, allant jusqu'à atteindre 0,92 % en mai. " Sur des durées de 10 à 30 ans, les taux des obligations émises par l'Etat belge ont cédé de 0,71 à 0,86 point de pourcentage ", précise notre interlocuteur. Certaines enseignes ont bien diminué leurs taux hypothécaires, parfois d'un demi-point de pourcentage, sur les durées les plus courtes, mais la baisse est loin d'être proportionnelle à celle des taux des obligations souveraines belges. Très récemment encore, les banques faisaient la promotion des taux fixes ; elles en reviennent à présent aux taux variables", poursuit-il. Les différences entre banques peuvent être considérables. Chez BNP Paribas Fortis, numéro 1 sur ce marché, par exemple, 54 % des personnes qui ont souscrit un emprunt cette année ont opté pour une formule variable, contre 10 % seulement chez Belfius et chez KBC. Ailleurs, le pourcentage des dossiers assortis d'un taux variable, quel qu'il soit, va de 15 à 38 %. L'Union professionnelle du crédit (UPC) collecte des données, bien qu'avec un certain décalage ; ainsi les informations dont elle dispose pour l'intégralité du marché belge ne concernent-elles pour l'instant que les trois premiers mois de l'année, époque où seuls 34 % des emprunteurs ont signé pour un taux susceptible de varier en cours de crédit. Selon elle, le choix d'un taux variable n'avait plus été majoritaire depuis 2004 ; c'est donc à nouveau le cas aujourd'hui chez BNP Paribas Fortis. " Notre clientèle n'est pas toujours représentative du marché, constate John Romain. En 2008 et en 2009, par exemple, moins de 20 % des clients d'Immotheker Finotheker avaient fait le choix d'un taux fixe, alors que plus de 80 % des nouveaux propriétaires s'étaient engagés jusqu'à la fin aux taux extrêmement élevés en vigueur à l'époque. Or, la règle veut généralement que lorsque les intérêts sont élevés, la formule variable soit plus intéressante. Aujourd'hui en tout cas, les taux sont historiquement bas. Sur des durées courtes, l'avantage du taux variable est actuellement limité, voire inexistant. Mais le risque est à l'avenant, puisque le législateur belge ne permet pas au taux d'augmenter plus qu'il ne peut diminuer jusqu'à l'échéance finale et, en tout état de cause, d'être multiplié par plus de deux. Comme il est actuellement dérisoire, les pourcentages d'augmentation comme de diminution potentiels sont limités (étant entendu que les banques n'accordent plus, depuis belle lurette, de crédits hypothécaires dont le taux pourrait tomber sous zéro). La loi limite en outre l'importance de l'augmentation au cours des trois premières années de l'emprunt : durant la deuxième année, le taux ne peut augmenter que d'un point de pourcentage par rapport à la première ; durant la troisième, il ne peut augmenter que de deux points. Enfin, les banques elles-mêmes fixent des limites, en définissant une sorte de tunnel, assorti d'un plafond et d'un seuil, au sein duquel le taux peut fluctuer. Généralement, plus le plafond et le seuil sont proches, plus le taux accordé est élevé. " La Banque nationale veut inciter les établissements à réduire les risques inhérents à leurs portefeuilles de crédits, poursuit John Romain. Les emprunts hypothécaires sur 30 ans sont devenus extrêmement onéreux. " D'après un porte-parole de Crelan, dans les dossiers dont la durée ne dépasse pas 20 ans, les taux hypothécaires suivent l'évolution de la courbe. " Au-delà, nous comptons 0,10 point de pourcentage de plus au titre de prime de risque ; si la durée excède 25 ans, c'est 70 points de base ", précise-t-il. Compte tenu de cela, le taux variable est particulièrement intéressant pour les ménages qui s'engagent pour 25 à 30 ans. Certaines banques savent rendre la formule plus attractive que d'autres. Chez KBC et chez Belfius, l'écart entre taux fixe et taux variable va de 0,20 à 0,30 point de pourcentage, ce qui n'est pas extraordinaire. L'importance de la fourchette dépend de la durée de l'emprunt, du plafond et du seuil, et d'autres paramètres encore. D'après les tarifs affichés, le ménage qui souhaite emprunter pour 30 ans chez BNP Paribas Fortis se verra proposer un taux de 5,4 % l'an. Pour une même durée et dans une formule variable annuellement, il paiera initialement 2,7 %, puis jamais plus que deux fois ce taux, soit 5,4 %, puisque la loi l'interdit. Le taux variable est par conséquent plus avantageux. " Les banques sont incitées par l'autorité de surveillance à vendre des prêts de courte durée, constate John Romain. Or, la plupart des gens empruntent avant d'avoir des enfants et ignorent souvent ce que coûte le fait d'être propriétaire. " Pour notre expert, les ménages se retrouvent souvent confrontés à de lourdes mensualités, qui les empêchent d'épargner et les mettent très vite au tapis en cas de coup dur. Opter pour une durée plus longue assortie d'un taux variable peut, dans ce contexte, constituer une solution intéressante. Toutes les banques ne proposent pas d'emprunt à taux variable. Keytrade Bank, par exemple, n'offre que des produits à taux fixe. Active sur ce marché depuis deux ans seulement, elle règle tout par Internet. Pour un crédit hypothécaire sur 20 ans, son meilleur taux possible s'établit à 1,43 %, non négociable. Certaines concurrentes peuvent consentir un tarif plus intéressant à leurs bons clients, pour autant, très certainement, qu'ils souscrivent d'autres produits comme leurs assurances incendie et solde restant dû ou leur épargne-pension. John Romain évoque également le prêt accordéon, qui permet à l'emprunteur de raccourcir ou d'allonger la durée de son crédit en fonction de ses capacités de remboursement. " En cas d'allongement, les clients flamands bénéficient, grâce au bonus-logement, d'une extension de la durée de l'avantage fiscal, ce qui compense souvent en grande partie les intérêts supplémentaires, expose-t-il. Attention : Bruxelles et la Wallonie ne sont pas concernées. En outre, toutes les banques ne proposent pas gratuitement la formule accordéon ; et chez celles pour qui c'est le cas, le taux peut parfois être exagérément élevé. " Credimo, qui fonctionne avec un réseau de courtiers indépendants, propose pour chacun de ses emprunts à taux variable une formule accordéon également. La petite banque VDK offre, elle aussi, gratuitement aux clients qui optent pour un taux variable de prolonger la durée de l'emprunt au lieu d'augmenter leurs mensualités si les taux venaient à grimper.