Quand on veut acheter ou vendre une maison, un appartement ou un terrain à bâtir, le prix correct joue un rôle clé. Outre la situation du bien, de nombreux autres facteurs interviennent parmi lesquels l'offre et la demande sur le marché de l'immobilier. Un rapport d'estimation peut aider à déterminer correctement la valeur réelle d'un bien immobilier. Il faut compter plusieurs centaines d'euros pour un rapport d'expert détaillé, un prix qui reste insignifiant en comparaison du prix d'achat ou de vente.

Un estimateur en ligne peut vous donner une première indication. Un tel module s'appuie sur différents critères à introduire. Il y a quelques mois, Immoweb a lancé un outil gratuit d'estimation en ligne. Celui-ci calcule un prix indicatif en se fondant sur le machine learning (un champ d'étude de l'intelligence artificielle, NDLT) et une banque de données regroupant les prix demandés des 300.000 recherches les plus récentes effectuées sur le site.

Comment ça fonctionne ? Introduisez l'adresse du bien à estimer puis précisez de quel type de bien il s'agit - maison ou appartement. Vous devez ensuite fournir toutes sortes de données comme l'année de construction, la surface habitable, le nombre de chambres et de salles de bains, le nombre de façades, l'état, la vue, la présence d'une terrasse et d'un jardin (y compris leur orientation), d'une piscine et de panneaux solaires sans oublier les performances énergétiques. Dès que vous avez communiqué votre adresse e-mail, l'estimateur vous donne une limite inférieure et supérieure, ainsi qu'une valeur moyenne pour votre bien. Le tout en spécifiant l'indice de précision.

Le site immobilier Zimmo vient également de lancer un Indicateur de Prix qui estime gratuitement la valeur de votre maison ou appartement. Ce module fonctionne également sur la base du machine learning et de données. Sa particularité réside dans le fait que seules l'adresse du bien, sa surface habitable, l'année de construction et éventuellement la valeur PEB doivent être introduites. L'Indicateur de Prix puise un grand nombre d'informations dans les bases de données publiques. Un modèle statistique, qui tient également compte des prix demandés sur Zimmo, récents et anciens, évalue ensuite la valeur du bien.

Autres plateformes

Immochecker, un site plus ancien, vous permet d'estimer des biens tels que des terrains à bâtir, maisons, appartements, studios et garages. Cet estimateur gratuit vous demande toutefois de communiquer votre numéro de GSM. Pour 24,95 euros, vous obtiendrez trois estimations strictement confidentielles. Les utilisateurs précisent d'abord l'adresse du bien. Ils reçoivent ensuite des informations utiles sur la parcelle concernée et transmettent à leur tour des données relatives au type d'habitation, à la date de construction, et à l'état de finition et de rénovation.

"Vous passez par sept étapes", explique le cofondateur Gert Martens., "Le module vous informe sur la superficie de la parcelle, sa largeur, l'orientation du jardin, la situation, etc. Ces informations proviennent de banques de données publiques et de notre propre expertise. C'est pratique car peu de particuliers disposent de ces données. Le rapport d'estimation stipule une valeur minimale et une valeur maximale. Le module examine à cet effet les prix du marché, mais aussi la valeur intrinsèque du bien concerné sur la base de ses caractéristiques."

Immo Reus (uniquement disponible en néerlandais) propose lui aussi d'estimer en ligne la valeur d'appartements, maisons et villas situés en Belgique. Il vous fournit gratuitement une estimation approximative. Une évaluation plus précise coûte 19,90 euros par semaine ou 29,90 euros par mois. Pour 95 euros par mois, les agents immobiliers ont accès à beaucoup d'autres fonctionnalités. ImmoPrice calcule la valeur de biens à la vente mais aussi à la location en se fondant sur des critères objectifs et les évolutions du marché immobilier. La première estimation est gratuite, tandis qu'un rapport détaillé est facturé 24,95 euros.

Sur le site Realo, vous avez la possibilité d'estimer la valeur de toutes sortes de biens (y compris des bureaux, garages, immeubles commerciaux et biens industriels) et de terrains. Ce module combine lui aussi des banques de données publiques et privées, et des méthodes d'auto-apprentissage. En plus d'une estimation de la valeur du bien, le rapport fournit des informations sur son évolution à travers le temps, les tendances sur le marché local et une comparaison entre quartiers. Vous devrez vous acquitter de 19,99 euros pour un rapport avec dix points de référence et de 49,99 euros pour cinquante points de référence.

Quel est le degré de précision de ces estimateurs en ligne ?

Il faut garder à l'esprit qu'ils se basent souvent sur les prix demandés, et donc pas sur les prix de vente effectifs. Certains sites comme l'Indicateur de Prix de Zimmo, Immochecker et Realo font intervenir toutes sortes de données publiques. Leur modèle de calcul est dès lors plutôt indiqué pour des biens pour lesquels on dispose de suffisamment de données comparables et moins approprié pour ceux qui se situent dans des régions plus éloignées ou sont de nature plus exceptionnelle comme des châteaux.

Pour chaque estimation, l'Indicateur de Prix de Zimmo explique pourquoi la valeur réelle peut être inférieure ou supérieure. À leurs yeux, ce prix indicatif est donc "un point de départ plutôt qu'un point d'arrivée". Un expert pourra ensuite affiner cette première indication. Le CEO d'Immoweb souligne lui aussi que son estimateur en ligne constitue avant tout un complément au travail des agents immobiliers. "Pour une estimation plus précise, il est préférable de prendre contact avec un expert immobilier", dit-il.

Realo signale pour sa part un écart moyen de 8,32% entre l'estimation de la valeur d'un bien et son prix de vente final. "Notre estimation représente un point de départ pour déterminer le prix à demander pour un bien, et non une évaluation officielle", ajoute-t-il. Les autres modules n'ambitionnent pas non plus de remplacer le rapport d'un expert qui se rend sur place. Cela n'enlève rien au fait qu'un rapport en ligne offre une bonne base indicative au vendeur pour fixer un prix et à l'acheteur pour déterminer le montant d'une enchère.

Traduction : virginie·dupont·sprl