Vendre un immeuble à votre société ? Attention !

Lorsqu’un chef d’entreprise vend un immeuble à sa société, il consent souvent à celle-ci un délai de paiement, car les liquidités ne sont pas toujours au rendez-vous. Le prix de vente est inscrit au compte courant, dont le solde recule progressivement à mesure que le règlement progresse.

La technique présente divers avantages. L’exploitant peut par exemple demander des intérêts sur le compte courant (autrement dit sur l’argent que la société lui doit). Dans le chef de la société, ces intérêts sont déductibles, et le bénéficiaire ne paie en principe que 15 pour cent de précompte mobilier. Il arrive cependant que les intérêts soient ” requalifiés ” en dividendes. Or, les dividendes ne sont pas déductibles et font l’objet d’un précompte de 25 pour cent plutôt que 15. Bref, un scénario qu’il vaut mieux éviter !

Quand requalifie-t-on les intérêts en dividendes ? Cela se produit lorsqu’il s’agit d’intérêts sur un prêt consenti par un actionnaire, un gérant ou un administrateur (ou leur conjoint, ou un enfant mineur) à sa société, dans la mesure où les intérêts (ou le prêt lui-même) sont jugés exagérés.

Les intérêts sont considérés comme exagérés lorsqu’ils dépassent le taux du marché. Dans la pratique, néanmoins, la requalification résulte rarement d’intérêts exagérés ; un prêt exagéré, en revanche, passe moins bien. Le prêt est jugé exagéré lorsqu’il excède les réserves imposées de la société au début de l’exercice, majorées du capital effectivement libéré à la fin de l’exercice.

La notion de ” prêt ” fait, elle aussi, débat. Si le prix de vente n’est pas exigé immédiatement (ce qui est le cas lorsque vous différez le règlement du bien par votre société), l’administration assimile cela à un prêt. La jurisprudence est divisée.

Plusieurs fois, déjà, la Cour de Cassation s’est prononcée sur la question. Dans son arrêt du 4 septembre 2009, elle se penche sur le sens juridique du terme ” prêt “. Suivant la définition, il doit y avoir un transfert de fonds. D’après la Cour, il n’y a pas nécessairement de transfert de fonds quand vous vendez un bien, immeuble ou autre, à votre société avec sursis de paiement. Cette position est confirmée par l’arrêt du 20 mai 2010 de la même instance. Il n’y aurait donc pas lieu de requalifier les intérêts en dividendes, même si votre créance dépasse le seuil de requalification.

Un arrêt du 15 octobre 2010 estime cependant que le délai de paiement consécutif au renouvellement de la dette justifie bien la requalification en dividendes.

Conclusion : soyez sur vos gardes. La discussion n’est pas finie, et mieux vaut examiner chaque cas séparément.

Kathleen Goetgeluk, fiscaliste Optima Financial Planners